Votre bail arrive à échéance. 3 scénarios possibles. Voici les règles précises pour gérer chacun.
1 Vue d'ensemble
| Scénario | Action bailleur | Effet |
|---|---|---|
| Tacite reconduction | Rien | Bail prolongé aux mêmes conditions |
| Renouvellement exprès | LRAR + négociation | Nouveau bail négocié |
| Refus / congé | LRAR avec motif valable | Bail terminé |
2 Scénario 1 : Tacite reconduction
Conditions
Aucun congé donné dans les délais (ni bailleur 6 mois avant, ni locataire 3 mois ou 1 mois avant).
Effets
- Bail prolongé pour une nouvelle période :
- Vide : 3 ans (6 ans si bailleur personne morale)
- Meublé : 1 an
- Mêmes clauses maintenues
- Loyer inchangé (sauf application IRL annuel)
Avantages bailleur
Aucune démarche
Locataire stabilisé
Pas de vacance
Inconvénients
Impossible d'augmenter le loyer hors IRL
Impossible d'adapter les clauses
3 Scénario 2 : Renouvellement exprès
Pour quoi faire ?
- Hausse de loyer justifiée (travaux d'amélioration, sous-évaluation en zone tendue)
- Ajustement de clauses
- Changement du type de bail (vide → meublé)
Procédure
Notification LRAR 6 mois avant la fin
Mention des nouvelles conditions
Le locataire a 2 mois pour :
- Accepter
- Refuser et saisir la commission de conciliation
- Ne rien faire (= refus implicite)
Encadrement zone tendue
En zone tendue, la hausse maximum au renouvellement = +10 % de l'écart entre loyer actuel et loyer médian du quartier.
Justification par 2 références minimum de loyers similaires.
Si désaccord persistant
Commission de conciliation (gratuite, 3 mois d'instruction)
Si pas d'accord : juge des contentieux de la protection
Le juge fixe le loyer ou maintient l'ancien
4 Scénario 3 : Refus de renouvellement (congé bailleur)
Voir notre guide dédié sur les 3 motifs autorisés.
- Reprise pour habiter
- Vente du logement
- Motif légitime et sérieux
Préavis
- 6 mois bail vide / 3 mois bail meublé
- LRAR avec mentions obligatoires
5 Cas pratique : Christine et son bail à terme
Bail de Christine arrive à échéance le 30 juin 2026.
Option A, Christine ne fait rien
Bail tacitement reconduit jusqu'au 30 juin 2029.
Option B, Christine veut renégocier (hausse 8 % pour travaux)
LRAR avant le 30 décembre 2025 (6 mois avant) avec :
- Nouvelles conditions
- Justification travaux
- Délai 2 mois pour réponse
Option C : Christine reprend pour son fils
LRAR avant le 30 décembre 2025 avec mention nominative du bénéficiaire + occupation effective garantie.
6 Erreurs courantes
Oublier les délais et perdre toute marge
Donner congé sans motif valable
Hausse de loyer disproportionnée en zone tendue
Ne pas archiver la LRAR de notification
Confondre renouvellement et nouveau bail
7 Loyer impayé en fin de bail
Si le locataire est en impayé au moment du renouvellement :
Vous ne pouvez pas refuser le renouvellement uniquement pour cela (sauf procédure d'expulsion engagée)
Vous pouvez le citer comme motif sérieux dans un congé motivé, à condition de prouver le caractère répétitif et non régularisé
8 Préavis locataire
Pendant les 3 mois (ou 1 en zone tendue) précédant la fin du bail, le locataire peut aussi donner congé :
- Préavis 3 mois (vide hors zone tendue)
- Préavis 1 mois (vide zone tendue ou exceptions, OU meublé)
- LRAR obligatoire
9 Calendrier bailleur
J−6 mois avant fin de bail
- ☐ Décider : maintenir, renégocier, ou donner congé
- ☐ Si renégociation : préparer LRAR + références loyers
- ☐ Si congé : préparer LRAR + motif + bénéficiaire
J−4 mois
- ☐ Vérifier réception LRAR par locataire
- ☐ Attendre réponse 2 mois
J−2 mois
- ☐ Si désaccord : saisir commission conciliation
J0 (fin du bail)
- ☐ Si reconduction : aucune action
- ☐ Si renégociation acceptée : nouveau bail signé
- ☐ Si congé : EDL de sortie programmé
10 Cas spécial : départ amiable
Si vous trouvez un accord amiable avec le locataire (rachat dépôt, indemnité de départ), formalisez par écrit un protocole transactionnel avec quittance définitive.
