En bail vide, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire pour n'importe quel motif. Voici les 3 seuls motifs autorisés et leurs conditions strictes.

1 Règle générale

  • Préavis : 6 mois avant la fin du bail (1 an pour bail 6 ans SCI/personne morale)
  • Forme : LRAR ou acte d'huissier obligatoire
  • Validité : un congé n'est valable qu'à l'échéance triennale du bail

2 Motif 1 : Reprise pour habiter

Le bailleur reprend le logement pour lui-même ou un proche.

Bénéficiaires autorisés

1

Soi-même

2

Conjoint, partenaire pacsé, concubin notoire (1 an minimum)

3

Ascendant

4

Descendant

5

Ascendant ou descendant du conjoint

Conditions strictes

✅

Bénéficiaire identifié nommément dans le congé

✅

Bien servant de résidence principale

✅

Occupation effective 6 mois minimum dans l'année suivant le congé

Sanctions en cas de non-respect

❌

Amende jusqu'à 6 000 € (loi ELAN)

❌

Remise en location au bénéfice du locataire évincé

❌

Dommages-intérêts

Protection des locataires âgés

⚠️

Si votre locataire a > 65 ans et revenus modestes (< plafond PLUS), vous devez lui proposer un relogement adapté dans le même secteur.

Exception : si vous êtes vous-même > 65 ans ou revenus modestes équivalents.

3 Motif 2 : Vente du logement

Vous donnez congé pour vendre le bien. Le locataire bénéficie d'un droit de préemption.

Procédure

1

Notification LRAR au moins 6 mois avant la fin du bail

2

Mention du prix de vente et conditions

3

Le locataire a 2 mois pour accepter

4

Si accord : 4 mois pour signer l'acte authentique

5

Si refus : vous pouvez vendre à un tiers au prix annoncé ou supérieur

Si vous baissez le prix après refus

⚠️

Le locataire récupère son droit de préemption au nouveau prix. Le notaire doit le renotifier.

Stratégies bailleur

✅

Fixer un prix réaliste (pas surévalué)

✅

Anticiper avec agence dès le congé

✅

Conserver traçabilité (LRAR, photos, annonces)

4 Motif 3 : Motif légitime et sérieux

Tout autre motif grave non lié à la reprise/vente.

Exemples reconnus

  • Impayés répétés sans aller à l'expulsion
  • Troubles graves de jouissance
  • Non-respect persistant des clauses
  • Sous-location illicite
  • Activité illégale dans les lieux

Erreur fréquente

❌

"Je veux récupérer pour louer plus cher" → NON, pas un motif valide

❌

"Je veux louer en meublé à la place" → NON, pas un motif valide

5 Forme légale obligatoire

Mentions à inclure

1

Identité complète bailleur et locataire

2

Adresse précise du logement

3

Date du bail initial et terme prévu

4

Motif clairement énoncé

5

Date d'effet du congé

6

Reproduction de l'article 15 de la loi 89-462

Mode d'envoi

✅

LRAR (le plus courant)

✅

Acte d'huissier (le plus sûr)

✅

Remise en main propre contre récépissé

❌

Email ou SMS : non valides

6 Cas pratique 1 : Reprise pour la fille

Pierre veut reprendre son T2 pour sa fille qui termine ses études.

  • LRAR envoyée 6 mois avant la fin du bail
  • Mention bénéficiaire : "Marie Dupont, ma fille, née le 12/03/2002"
  • Sa fille doit y vivre 6 mois minimum à partir de la sortie du locataire
  • Pierre conserve un dossier preuve (factures EDF, taxe d'habitation, attestation employeur)

7 Cas pratique 2 : Vente

Sophie veut vendre son T3 loué.

  • LRAR notification congé + prix proposé : 380 000 €
  • Le locataire a 2 mois pour accepter au prix
  • Le locataire refuse
  • Sophie peut vendre à un tiers à 380 000 € minimum
  • 4 mois plus tard, elle baisse à 360 000 € → renotification obligatoire au locataire

8 Cas pratique 3 : Motif sérieux

Pierre donne congé à un locataire qui a sous-loué illégalement via AirBnb.

  • Preuves collectées : captures écran annonces, témoignages voisins
  • LRAR motivée avec détail des faits + manquements au bail
  • Préavis 6 mois normal
  • Si le locataire conteste : tribunal

9 Préavis bail meublé

En bail meublé, le préavis bailleur est réduit à 3 mois. Mêmes motifs autorisés.

10 Préavis bail mobilité

Le bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail mobilité. Le bail se termine automatiquement à son terme.

11 Bail étudiant 9 mois

Pas de congé bailleur nécessaire : le bail prend fin automatiquement à 9 mois.

12 Erreurs courantes

❌

Préavis insuffisant → congé nul, bail reconduit

❌

Motif imprécis → congé fragilisé

❌

Envoi par email → forme invalide

❌

Reprise pour résidence secondaire → frauduleux + amende

❌

Reprise pour revendre rapidement → pas autorisé sauf vente directe

13 Que faire si le locataire conteste ?

1

Réponse motivée par LRAR

2

Saisine de la Commission de conciliation (gratuit)

3

Si échec : tribunal judiciaire (TCP)