Beaucoup confondent encadrement à la relocation (zone tendue) et encadrement strict (Paris, Lille, etc.). Ce sont 2 dispositifs différents avec sanctions distinctes.
1 Les 2 niveaux d'encadrement
Niveau 1 : Encadrement à la relocation
S'applique en zone tendue (28 agglomérations de plus de 50 000 habitants).
- Limite : hausse +5 % maximum entre 2 baux successifs sur le même bien
- Exceptions : travaux d'amélioration > 50 % du prix d'acquisition, sous-évaluation manifeste
Niveau 2 : Encadrement strict (loyer médian)
S'applique dans 7 territoires sous expérimentation ELAN :
- Paris
- Lille / Hellemmes / Lomme
- Lyon / Villeurbanne
- Bordeaux
- Montpellier
- Plaine Commune (Seine-Saint-Denis)
- Est Ensemble (Seine-Saint-Denis)
- Limite : loyer médian de référence + 20 % maximum
- Exceptions : complément si caractéristiques exceptionnelles
2 Encadrement à la relocation : règles précises
À qui ?
Tous les biens situés en zone tendue, à chaque changement de locataire.
Calcul
Exemple
Ancien loyer : 700 €
- Révisions IRL appliquées : +25 € depuis le départ du locataire
- Loyer révisé : 725 €
- Maximum en relocation : 725 × 1,05 = 761 €
Pour dépasser : justification de travaux ou sous-évaluation manifeste.
Sanctions
Restitution du trop-perçu au locataire
Amende préfectorale 5 000 €
3 Encadrement strict : règles précises
À qui ?
Tous les biens situés dans les 7 territoires sous expérimentation.
Calcul
Le loyer médian est publié par l'OLAP ou observatoire local, segmenté par :
- Arrondissement / quartier
- Nombre de pièces
- Époque de construction
- Type (vide ou meublé)
Complément de loyer
Possible si caractéristiques exceptionnelles :
Vue exceptionnelle (jardin, monument)
Terrasse > 6 m²
Cheminée fonctionnelle
Très grand standing
Immeuble historique classé
Doit être justifié dans le bail et modéré (15-20 % max au-delà du plafond).
Sanctions
Restitution du trop-perçu
Amende préfectorale 5 000 € (15 000 € en récidive)
Réajustement du loyer pour la durée du bail
4 Cumul des 2 encadrements
Dans les 7 territoires sous expérimentation, les 2 encadrements s'appliquent :
Le loyer ne peut dépasser loyer médian × 1,20 (niveau 2)
ET la hausse entre 2 baux ne peut dépasser +5 % (niveau 1)
Le plus restrictif s'impose.
5 Tableau récapitulatif des plafonds 2026
Paris (T2 ancien, médian par arrondissement)
| Quartier | Médian | Plafond +20 % |
|---|---|---|
| 1er-4e | 31,8 € | 38,2 € |
| 6e-7e | 36,5 € | 43,8 € |
| 11e | 25,7 € | 30,8 € |
| 18e-20e | 22,4 € | 26,9 € |
Lyon (T2 ancien)
| Zone | Médian | Plafond |
|---|---|---|
| Centre (1er-6e) | 16,5 € | 19,8 € |
| Périphérie (7e-9e) | 13,8 € | 16,5 € |
| Villeurbanne | 14,2 € | 17 € |
6 Comment vérifier votre loyer
Étape 1 : Identifier votre zone
- service-public.fr (simulateur "encadrement loyer")
- Calculateur Loxia (intégration des 7 territoires)
- Mention dans votre bail
Étape 2 : Consulter la grille officielle
- OLAP (Paris)
- Préfecture (autres villes)
- Site officiel de la commune
Étape 3, Calculer votre plafond
Étape 4, Vérifier si complément justifié
Si vous dépassez, documenter les caractéristiques exceptionnelles.
7 Cas pratique : Pierre à Lille
Pierre loue un T2 de 38 m² à Lille centre.
Données
- Médiane T2 ancien Lille centre : 14 €/m²
- Plafond légal : 14 × 38 × 1,20 = 638 €/mois
Loyer fixé
- Pierre fixe : 700 €/mois
- Dépassement : 62 € au-delà du plafond
Non conforme
Justification possible
Pierre peut justifier 10 % de complément si balcon 8 m² + vue dégagée :
- Plafond ajusté : 638 × 1,10 = 702 € ✅
Conséquence si pas de complément justifié
Le locataire peut demander une baisse et obtenir restitution des sommes versées en trop, plus une amende préfectorale.
8 Stratégies pour bailleurs en zone encadrée
1. Investir dans des biens "exceptionnels"
Caractéristiques justifiant le complément.
2. Choisir le meublé
Plafonds majorés 10-20 %.
3. Valoriser le patrimoine, pas le cash-flow
Encadrement plafonne les revenus mais pas la plus-value.
4. Documenter les exceptions
Photos, plans, descriptifs en cas de contestation.
9 Sortie de l'expérimentation après 2026
Si l'encadrement strict n'est pas reconduit :
- Les baux signés sous encadrement restent encadrés jusqu'à leur terme
- Les nouveaux baux seraient libres
Probabilité de reconduction très forte.
10 Erreurs courantes
Confondre les 2 niveaux d'encadrement
Ne pas vérifier la grille officielle
Sur-estimer les caractéristiques exceptionnelles
Refuser de baisser un loyer hors plafond
Penser qu'un bail signé hors plafond est "passé", non, le locataire a 3 ans pour contester
