Le garant (caution solidaire) est l'arme préférée du bailleur. Mais les règles formelles sont strictes : un acte mal rédigé est inopposable.
1 Caution simple vs caution solidaire
| Type | Quand le bailleur peut réclamer ? |
|---|---|
| Caution simple | Seulement après épuisement des recours contre le locataire |
| Caution solidaire | Dès le premier impayé, sans procédure préalable |
Toujours exiger une caution solidaire.
2 Les 4 éléments obligatoires de l'acte
1. Forme écrite
Sur document séparé du bail ou annexé au bail.
2. Mention dactylographiée (depuis 2022)
Avant 2022 : mention manuscrite obligatoire. Depuis le 1er janvier 2022 : mention dactylographiée suffisante, à condition d'inclure explicitement :
- Identité du locataire principal
- Identité du bailleur
- Adresse du logement
- Montant du loyer initial + conditions de révision (IRL)
- Durée d'engagement
- Conscience de la portée solidaire
3. Remise des annexes
Le garant reçoit simultanément :
Copie du bail signé
Information sur la portée de l'engagement
Liste des diagnostics annexés
4. Signature
- Signature du garant
- Date
- Lieu
3 Durée de la caution
Caution à durée déterminée
Exemple : "Je me porte caution pour la durée du bail, soit 3 ans, et ses renouvellements éventuels."
- Renouvelée automatiquement avec le bail
- Fin automatique à la fin du dernier bail
Caution à durée indéterminée
- Valable tant que le bail dure
- Le garant peut résilier à tout moment par LRAR
- Effet : à l'expiration du bail en cours
Pour le bailleur, la caution déterminée alignée sur le bail est plus stable.
4 Plafond d'engagement
L'acte doit indiquer un montant maximum garanti :
Modèle de plafond
5 Qui peut être garant ?
Personne physique majeure avec revenus stables (CDI, retraité, indépendant établi)
Personne morale (entreprise, association) sous conditions strictes
Visale (caution institutionnelle gratuite Action Logement)
Caution bancaire (rare, payante, très solide)
Mineurs, majeurs protégés sans accord du juge des tutelles
6 Vérification de solvabilité du garant
Demandez les mêmes justificatifs que pour le locataire :
Carte d'identité
3 derniers bulletins de salaire
Dernier avis d'imposition
Contrat de travail
Règle générale : revenus garant ≥ 3 × loyer total.
7 La fin de la caution
1. Fin automatique
- Fin du bail (caution durée déterminée)
- Décès du garant : la succession prend le relais pour les dettes antérieures uniquement (Cass. 1re civ. 21 oct. 2003)
2. Résiliation par le garant (durée indéterminée)
- LRAR au bailleur
- Effet à la fin du bail en cours
- Reste tenu des dettes antérieures
3. Extinction (colocataire)
Pour colocataire avec caution : s'éteint 6 mois après le congé du colocataire qu'elle cautionne (loi ALUR).
8 Activation de la caution en cas d'impayé
Étape 1 : Information du garant
Obligation depuis 2014 : LRAR au garant dans le mois suivant l'impayé.
Étape 2, Mise en demeure du locataire
Étape 3, Si pas de régularisation : LRAR au garant
Réclamer le paiement intégral.
Étape 4 : Si pas de paiement : assignation
Devant le tribunal judiciaire.
9 Cumul possible
Garant physique + Visale : double protection
Plusieurs garants : ils sont solidaires entre eux
Garant + dépôt majoré : interdit (dépôt plafonné à 1 mois vide / 2 mois meublé)
10 Cas particulier : locataire étudiant
Parents qui se portent caution doivent savoir que :
- Engagement court jusqu'à la fin du bail et de ses renouvellements
- Restent engagés même après le départ de l'étudiant si colocataire reste avec solidarité
11 Modèle d'acte de cautionnement
12 Erreurs courantes
Acte sans mention dactylographiée explicite → nullité
Acte non annexé au bail signé → fragile
Garant non informé de l'impayé → perte des accessoires
Plafond non chiffré → caution réduite par le juge
Garant majeur protégé sans accord du juge
