6 types de bail principaux selon votre situation. Le mauvais choix peut vous coûter cher juridiquement. Voici le guide pour ne pas se tromper.
1 Tableau comparatif
| Bail | Durée | Préavis L | Préavis B | Dépôt max | Fiscalité |
|---|---|---|---|---|---|
| Vide | 3 ans | 3 mois (1 mois zone tendue) | 6 mois | 1 mois | Revenus fonciers |
| Meublé | 1 an | 1 mois | 3 mois | 2 mois | BIC LMNP |
| Mobilité | 1-10 mois | 1 mois | Pas applicable | Interdit | BIC LMNP |
| Étudiant 9 mois | 9 mois fixe | 1 mois | Pas applicable | 2 mois | BIC LMNP |
| Code civil | Libre | Libre | Libre | Libre | Selon usage |
| Commercial | 9 ans min | 6 mois | Cas spéciaux | 2 mois | BIC |
2 Bail vide
Pour qui ?
Cible stabilité locataire (couples, familles, salariés CDI)
Vous voulez simplicité de gestion
Patrimoine long terme avec plus-value exonérée à 30 ans
Avantages
- Stabilité (3 ans renouvelable)
- Gestion légère
- Fiscalité simple
Inconvénients
- Loyer plus bas (-15 à 25 %)
- Pas d'amortissement
3 Bail meublé
Pour qui ?
Cible rentabilité maximale
Marché à fort turnover (métropoles, villes étudiantes)
Optimisation fiscale via amortissement
Avantages
- Loyer supérieur (+15-25 %)
- Amortissement comptable (0 € d'impôt 20 ans)
- Plus de flexibilité
Inconvénients
- Investissement mobilier (8-15 k€)
- Turnover plus élevé
- Loi Le Meur impacte le saisonnier en zone tendue
4 Bail mobilité
Pour qui ?
Locataires 6 profils éligibles uniquement :
Formation professionnelle
Études supérieures
Apprentissage
Stage
Service civique
Mutation professionnelle
Caractéristiques uniques
- Durée 1 à 10 mois non renouvelable
- Pas de dépôt de garantie
- Visale gratuit
- Bail meublé fiscalité BIC
Avantage
Idéal pour biens en zone à fort turnover professionnel.
5 Bail étudiant 9 mois
Pour qui ?
Locataire étudiant justifiant son statut
Caractéristiques uniques
- Durée 9 mois fixe non reconductible tacitement
- Pas de préavis bailleur (fin automatique)
- Fiscalité BIC LMNP
- Compatible Visale
Avantage
Aligné sur l'année universitaire, libère le bien pour ré-louer en été (bail mobilité, autre étudiant).
6 Bail code civil (1714 et suivants)
Pour qui ?
Location de dépendances (garage, parking, cave, terrain)
Locations atypiques (chambre meublée chez l'habitant, etc.)
Caractéristiques
- Liberté contractuelle quasi totale
- Pas de plafond loyer
- Pas de durée minimum
- Pas de protection ALUR
Limite
Ne s'applique pas aux logements habitables principaux : ceux-là relèvent obligatoirement de la loi 89-462.
7 Bail commercial
Pour qui ?
Location de locaux commerciaux (boutique, restaurant, bureau)
Caractéristiques
- Durée 9 ans minimum
- Droit au renouvellement du locataire
- Droit au bail monnayable
- Indemnité d'éviction si refus de renouvellement
- Loyer libre + clause d'indexation ICC
Particularité Loxia
Loxia ne génère que les baux habitation. Pour le commercial : upload PDF.
8 Cas particulier : colocation
3 modes possibles :
A) Bail unique avec clause de solidarité
Plus simple pour bailleur
Lourd pour colocataires
B) Baux individuels par chambre
Protection colocataires entre eux
Plus lourd à gérer (1 bail par chambre)
C) Bail unique sans solidarité
Très rare car expose le bailleur
9 Comment choisir : grille de décision
Vous voulez stabilité maximale (3-7 ans) ?
→ Bail vide
Vous voulez rentabilité maximale ?
→ Bail meublé (longue durée)
Locataire en mission pro temporaire ?
→ Bail mobilité
Locataire étudiant ?
→ Bail étudiant 9 mois
Vous louez un garage ou une cave ?
→ Bail code civil
Vous louez un local pro / commerce ?
→ Bail commercial
10 Erreurs fréquentes
Bail vide pour un studio étudiant (préférer 9 mois)
Bail meublé sans mobilier conforme au décret 31/07/2015
Bail mobilité sans justificatif de motif
Bail commercial pour un studio loué (illégal)
Bail "free style" sans modèle réglementaire
11 Modèles à utiliser
Décret 2015-587 : modèles officiels pour location nue et meublée
Décret 2019-735 : modèle bail mobilité
Modèle Loxia : pré-rempli à partir de votre situation, conforme à jour 2026
