Troubles de voisinage : les devoirs du bailleur 2026

Votre locataire dérange la copropriété : musique nocturne, conflits récurrents, dégradations communes. Vous êtes parfois mis en cause par les voisins. Que faire ? Voici la marche à suivre 2026.

1 La responsabilité bailleur

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur :

Réciproquement, l'article 7 impose au locataire d'user paisiblement des locaux. À défaut, le bailleur peut agir contre lui.

2 Ce que vous risquez en cas d'inaction

• Mise en cause par le syndicat de copropriétaires
• Procédure initiée par le syndicat contre vous (en tant que bailleur)
• Solidarité financière avec les dégâts éventuels
• Réputation dégradée auprès de la copropriété et locataires futurs

3 Les troubles concernés

Troubles "anormaux"

• Bruits récurrents (musique, fêtes nocturnes)
• Dégradations des parties communes
• Encombrement intentionnel des couloirs
• Insultes / menaces envers les voisins
• Activité illégale dans les lieux (sous-location AirBnb, trafic…)

Troubles "normaux" non sanctionnables

• Bruit de conversation normal
• Cuisine, douche
• Pleurs occasionnels d'enfants
• Animaux familiers calmes

4 Procédure d'action

Étape 1 : Recueillir les preuves (J0)

• Témoignages écrits de voisins (avec coordonnées)
• PV de police ou gendarmerie déposés
• Plaintes du syndic ou du conseil syndical
• Constats d'huissier (notamment pour le bruit avec sonomètre)
• Photos des dégradations communes

Étape 2 : LRAR de mise en garde (J+15)

Envoyer une LRAR au locataire :

• Décrivant les faits précis
• Rappelant ses obligations (article 7 loi 89-462)
• Demandant cessation immédiate des troubles
• Menaçant de sanctions (résiliation, dommages-intérêts)

Étape 3 : Mise en demeure formelle (J+45)

Si les troubles continuent :

• LRAR plus ferme, citant les clauses du bail sur la jouissance paisible
• Mention explicite : "À défaut de cessation immédiate, je me réserve le droit d'engager la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux."

Étape 4 : Saisir le juge des contentieux (J+75)

Deux options :

#### A) Demander la résiliation du bail

• Sur le fondement de l'article 1224 Code civil (résolution pour inexécution)
• Et de l'article 7 loi 89-462
• Le juge apprécie la gravité et la récurrence des troubles

#### B) Demander des dommages-intérêts au locataire

• Cumulable avec la résiliation
• Le juge peut condamner le locataire à réparer le préjudice subi par le bailleur et la copropriété

Étape 5 : Si résiliation prononcée : expulsion

Procédure classique d'expulsion (voir notre article dédié).

5 La jurisprudence 2025-2026

Cass. 3e civ., 14 mai 2025

Cass. 1re civ., 28 octobre 2025

6 Modèle LRAR : mise en demeure

7 Le rôle du syndic et du conseil syndical

• Le syndic peut :
• Vous notifier officiellement les troubles
• Convoquer une AG pour décider d'actions
• Engager une procédure au nom du syndicat
• Le conseil syndical peut alerter le syndic et collecter des plaignants

8 Sanctions ouverte au bailleur

9 Cas particulier : sous-location AirBnB illégale

Si le locataire sous-loue son logement (AirBnB en zone tendue interdite) :

• Faute grave caractérisée
• Résiliation possible sans préavis (procédure sommaire)
• Reversement des sous-loyers au bailleur (article 8 loi 89-462)
• Coupures de revenus AirBnb si dénoncé à la mairie

10 Que faire si les troubles persistent malgré tout ?

11 Erreurs courantes