L'article 4 de la loi 89-462 énumère les clauses réputées non écrites (= nulles) si elles figurent dans un bail d'habitation. Les inclure expose le bailleur à des sanctions et fragilise le contrat. Voici les 16 clauses interdites + les sanctions.
1 La règle générale
Une clause interdite n'invalide pas tout le bail : elle est simplement réputée non écrite. Le reste du contrat reste valide. Mais en cas de conflit, le bailleur perd systématiquement sur le terrain de la clause litigieuse.
2 Les 16 clauses interdites
1. Interdiction d'héberger des proches
"Le locataire ne peut héberger des personnes étrangères au foyer fiscal."
Le locataire peut héberger gratuitement qui il veut. Vous ne pouvez interdire qu'une sous-location ou la prise en pension.
2. Obligation de souscrire une assurance auprès d'un assureur imposé
"Le locataire doit souscrire son assurance habitation chez [X]."
Le locataire choisit librement son assureur.
3. Interdiction d'animaux familiers
"Aucun animal n'est autorisé dans le logement."
La loi 70-598 interdit d'interdire les animaux familiers (chats, chiens, oiseaux). Exception : chiens dangereux de catégorie 1.
4. Imposition du mode de paiement par prélèvement
"Le loyer est payable exclusivement par prélèvement automatique."
Le locataire peut payer par virement, chèque, espèces (sous limite légale).
5. Pénalités automatiques en cas de retard
"Tout retard de paiement entraîne une pénalité de 10 % du loyer."
Les pénalités ne peuvent être que judiciairement prononcées.
6. Solidarité avec ancien locataire
"Le nouveau locataire est solidaire des dettes éventuelles de l'ancien."
Inadmissible : la dette est personnelle au précédent locataire.
7. Renonciation à des droits d'ordre public
"Le locataire renonce à se prévaloir de la protection accordée aux personnes âgées."
Aucune renonciation aux protections d'ordre public n'est valable.
8. Visite de bailleur sans encadrement
"Le bailleur peut visiter le logement à tout moment sans préavis."
Les visites doivent être encadrées (préavis, jours et heures raisonnables, motif).
9. Indexation autre que IRL
"Le loyer est révisé selon l'indice INSEE coût de la construction."
Seul l'IRL est autorisé en bail d'habitation depuis 2006.
10. Caution multiple cumulée avec dépôt de garantie majoré
"En plus de la caution, le locataire verse 3 mois de dépôt de garantie."
Dépôt plafonné à 1 mois (vide) / 2 mois (meublé). Pas de cumul avec garantie majorée.
11. Frais de quittance facturés
"Le locataire paie 5 € par quittance émise."
La quittance est gratuite (article 21 loi 89-462).
12. Clause d'interdiction de pratiquer une activité politique, syndicale ou associative
"Le locataire ne peut tenir aucune réunion politique au domicile."
Liberté fondamentale protégée.
13. Acceptation tacite de hausse de loyer
"À défaut de réponse dans 30 jours, le locataire est réputé accepter le nouveau loyer."
La hausse de loyer doit faire l'objet d'un accord exprès ou être conforme à l'IRL.
14. Travaux à la charge du locataire pour des éléments lui ne lui incombant pas
"Le locataire entretient à ses frais la chaudière collective."
Seul l'entretien locatif courant (joints, fuites mineures) est à charge du locataire. La grosse maintenance reste bailleur.
15. Clause de résiliation pour motif non prévu par la loi
"Le bail est résilié de plein droit en cas de divorce du locataire."
Les motifs de résiliation sont limitativement énumérés par la loi.
16. Renonciation au droit de préemption en cas de vente
"Le locataire renonce à son droit de préemption en cas de vente du bien."
Le droit de préemption est d'ordre public.
3 Sanctions
Pour le bailleur
- Clause réputée non écrite : pas d'effet juridique
- Procès perdu si litige sur la clause
- Restitution des sommes indûment perçues (frais de quittance, pénalités…)
- Dommages-intérêts au locataire si préjudice prouvé
Pour les locataires
- Peuvent saisir la Commission départementale de conciliation (gratuit)
- Ou le tribunal judiciaire (Tribunal des contentieux de la protection)
4 Et les clauses pénales ?
Une clause pénale (sanction financière forfaitaire) reste valable si elle :
- N'est pas dans la liste interdite
- N'est pas manifestement excessive
- Concerne un manquement avéré du locataire (ex : retard de remise des clés en fin de bail)
Le juge peut modérer ou supprimer une clause pénale excessive.
5 Bonnes pratiques bailleur
Utiliser le bail-type issu du décret 2015-587 → toutes les clauses sont conformes
Ne pas ajouter de clauses "exotiques" sans avis juridique
Faire relire le bail par un professionnel avant signature en cas de cas complexe
6 Cas pratique
Vous reprenez un bail rédigé par un ancien propriétaire qui contient :
- "Pas d'animaux" (interdite, clause 3)
- "Prélèvement obligatoire" (interdite, clause 4)
- "Pénalité de 8 % pour retard" (interdite, clause 5)
- "Aucune visite sans accord du bailleur" (légale, mais le bailleur doit aussi respecter délais et horaires)
Les 3 premières sont nulles : si le locataire prend un chat, paie par chèque ou est en retard, vous ne pouvez rien lui réclamer sur ces fondements.
