Trous dans les portes, vitres cassées, tags sur les murs : les dégradations volontaires ne relèvent pas de la vétusté. Vous pouvez récupérer 100 % du préjudice. Voici comment.
1 Vétusté vs dégradation volontaire
| Critère | Vétusté | Dégradation volontaire |
|---|---|---|
| Origine | Usure du temps | Acte du locataire / proche |
| Décote | Oui (grille) | Aucune |
| Récupérable | Partiel | Intégral |
| Charge | Bailleur | Locataire |
2 Exemples typiques
Dégradations volontaires (sans vétusté)
- Trous dans les portes (poing, coups)
- Vitres cassées (sauf accident accidentel non imputable)
- Sanitaires arrachés
- Plans de travail brûlés (brûlure cigarette)
- Tags / inscriptions
- Carrelage cassé par chocs
- Évier ou meubles arrachés
Manque d'entretien (sans vétusté)
- Joints sanitaires noircis (entretien)
- Hotte encrassée non nettoyée
- Filtres VMC obstrués
- Mousse de salissures dans la douche
Vraie vétusté (avec décote)
- Peinture jaunie
- Moquette tassée
- Robinetterie entartrée
- Boiserie ternie
3 La preuve
EDL entrée + EDL sortie
Le comparatif est la première preuve. Sans EDL d'entrée détaillé, pas de comparaison possible.
Photos avant / après
Horodatées et géolocalisées
Sous plusieurs angles
Détails (zoom sur la dégradation)
Vue d'ensemble (pour contextualiser)
Devis professionnel
- Devis détaillé par poste avec :
- Description précise du problème
- Solution technique
- Coût main d'œuvre + matériaux
- Délai d'intervention
- Idéalement 2 devis de prestataires différents
Témoignages voisins
- Si les dégradations étaient visibles / audibles
- Signatures + coordonnées
Constat d'huissier
- Coût : 150 à 250 €
- Force probante maximale
- À réaliser avant travaux de remise en état
4 Calcul de l'indemnisation
Principe
Pour les dégradations volontaires : vétusté = 0 %, donc indemnisation à 100 % du devis.
Exemples
| Dégradation | Devis | Vétusté | Récupérable |
|---|---|---|---|
| Trou dans porte (volontaire) | 350 € | 0 % | 350 € |
| Vitre cassée (volontaire) | 220 € | 0 % | 220 € |
| Peinture jaunie (vétusté) | 600 € | 100 % | 0 € |
| Mur abîmé par locataire + peinture vétuste 7 ans | 700 € | 0 % (acte volontaire) | 700 € ✅ |
Le juge peut modérer si la dégradation est partielle vs vétusté pré-existante.
5 Plafond du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie ne couvre que 1 mois (bail vide) ou 2 mois (meublé) de loyer.
Si les dégradations dépassent le dépôt :
- Retenue intégrale du dépôt
- Réclamation complémentaire au locataire (et au garant)
- Procédure judiciaire si refus de paiement
6 Procédure de récupération
Étape 1 : EDL de sortie détaillé
- Documenter chaque dégradation
- Photos
- Notation "dégradation volontaire imputable au locataire"
- Signature du locataire (ou refus signé par huissier)
Étape 2 : Devis professionnels (J+15)
- 2 devis minimum
- Délais : sous 1 mois après EDL
Étape 3 : Décompte de retenue + restitution partielle (J+30 à J+60)
- LRAR avec décompte détaillé
- Justificatifs : devis + photos
- Restitution du solde si dépôt > préjudice
- Réclamation complémentaire si préjudice > dépôt
Étape 4 : Si réclamation complémentaire refusée (J+90)
- Mise en demeure LRAR
- Saisine conciliateur de justice (gratuit)
- Si échec : tribunal judiciaire (procédure simplifiée < 5 000 €)
Étape 5 : Activer la caution
- LRAR au garant simultanément à la réclamation au locataire
- Le garant est tenu solidairement des dégradations volontaires
7 Cas particulier : assurance habitation locataire
L'assurance multirisque habitation du locataire couvre :
Dégâts des eaux accidentels
Incendie
Vandalisme par des tiers
NON : dégradations volontaires du locataire lui-même
Cependant, si la dégradation est causée par un enfant ou invité du locataire, l'assurance peut intervenir au titre de la responsabilité civile.
8 Jurisprudence récente
Cass. 3e civ., 21 janvier 2025
Cass. 3e civ., 6 mai 2025
9 Erreurs courantes
Pas de constat d'huissier sur dégradations importantes
Devis maison ou avec un copain : rejeté par le juge
Ne pas activer la caution dans les délais
Considérer la vétusté comme une dégradation volontaire (et inversement)
Engager les travaux avant de constater (perte de preuve)
10 Plafonnement par le juge
Le juge peut :
- Réduire votre indemnisation si vétusté avérée
- Augmenter par dommages-intérêts complémentaires si comportement aggravant
- Condamner le locataire aux dépens (vos frais d'avocat et d'huissier)
11 Cas pratique
Locataire entrant dans un T2 neuf en 2023. Sortie en 2026 avec :
- Trous dans 2 portes (350 € chaque)
- Vitre cassée (220 €)
- Carrelage cassé par chute d'objet lourd (180 €)
- Total devis : 1 100 €
Dépôt de garantie : 800 € → retenue intégrale.
Réclamation complémentaire de 300 € au locataire et au garant. Garant règle après LRAR.
Préjudice intégralement couvert sans procédure judiciaire.
