Le garant (techniquement "caution solidaire") est l'arme préférée du bailleur. Mais entre la mention manuscrite obligatoire, les durées et les conditions de fin, le formalisme est exigeant. Voici ce qui rend une caution réellement opposable en 2026.
1 Caution simple vs caution solidaire
| Type | Quand le bailleur peut réclamer ? |
|---|---|
| Caution simple | Seulement après avoir épuisé tous les recours contre le locataire |
| Caution solidaire | Dès le premier impayé, sans procédure préalable |
Toujours exiger une caution solidaire.
2 Les 4 éléments obligatoires de l'acte de cautionnement
1. La forme écrite
L'acte doit être écrit sur un document séparé du bail ou annexé au bail.
2. La mention manuscrite
Avant la réforme de 2021, la mention manuscrite était strictement encadrée par l'article 22-1 de la loi 89-462. Depuis le 1er janvier 2022, la mention peut être dactylographiée (saisie au clavier), à condition de comporter explicitement :
- Identité du locataire principal
- Identité du bailleur
- Adresse du logement
- Montant du loyer initial et conditions de révision (IRL)
- Durée d'engagement (ou indéterminé)
- Conscience de la portée solidaire de l'engagement
3. La remise des annexes
Le garant doit recevoir simultanément :
- Copie du bail signé
- Information sur la portée de l'engagement
- Liste des diagnostics annexés (DPE, plomb, amiante…)
4. La signature
- Signature du garant
- Date
- Lieu
3 Durée de la caution
Deux options :
Caution à durée déterminée
- Exemple : "Je me porte caution pour la durée du bail, soit 3 ans, et ses renouvellements éventuels."
- Engagement automatiquement renouvelé avec le bail
- Fin automatique à la fin du dernier bail
Caution à durée indéterminée
- Engagement valable tant que le bail dure
- Le garant peut résilier à tout moment par LRAR
- La résiliation prend effet à l'expiration du bail en cours
Pour le bailleur, la caution déterminée alignée sur la durée du bail est plus stable.
4 Plafond d'engagement
L'acte de cautionnement doit indiquer un montant maximum garanti correspondant au :
- Loyer + charges
- Multiplié par le nombre d'années garanties
- + Indemnités d'occupation éventuelles
- + Frais de procédure
Modèle de plafond :
5 Qui peut être garant ?
Personne physique majeure ayant des revenus stables (CDI, retraité, indépendant établi).
Personne morale (entreprise, association) sous conditions strictes.
Visale (caution institutionnelle gratuite Action Logement).
Caution bancaire (rare, payante, très solide).
Ne peuvent pas être garant : mineurs, majeurs protégés sans accord du juge des tutelles.
6 Vérification de la solvabilité du garant
Bonne pratique : demander au garant les mêmes justificatifs que le locataire :
- Carte d'identité
- 3 derniers bulletins de salaire
- Dernier avis d'imposition
- Contrat de travail ou attestation employeur
Règle générale : revenus garant ≥ 3 fois le loyer total.
7 La fin de la caution
1. Fin automatique
- Fin du bail (caution durée déterminée)
- Décès du garant : la succession prend le relais pour les dettes antérieures au décès uniquement (Cass. 1re civ., 21 oct. 2003).
2. Résiliation par le garant (caution indéterminée)
- LRAR au bailleur
- Effet à la fin du bail en cours
- Le garant reste tenu des dettes antérieures à la résiliation
3. Extinction (avec congé du locataire ou colocataire)
- Pour un colocataire avec caution : caution s'éteint 6 mois après le congé du colocataire qu'elle cautionne (loi ALUR).
8 Activation de la caution en cas d'impayé
Information du garant par LRAR dès le 1er impayé (obligation depuis 2014)
Mise en demeure du locataire
Si impayé non régularisé : LRAR au garant réclamant le paiement
Si pas de paiement : assignation en paiement devant le tribunal
Si vous n'avez pas informé le garant dans le mois suivant l'impayé, vous perdez le droit de réclamer les intérêts et majorations sur la période non notifiée.
9 Cumul possible
Garant physique + Visale : doublement protégé.
Plusieurs garants : ils sont solidaires entre eux.
Garant + dépôt de garantie majoré : le dépôt est plafonné à 1 mois (vide) / 2 mois (meublé). Pas de double protection autorisée.
10 Cas particulier : locataire étudiant
Les parents qui se portent caution doivent être informés que :
- Leur engagement court jusqu'à la fin du bail (et de ses renouvellements)
- Ils peuvent rester engagés même après le départ de l'étudiant si un colocataire reste avec solidarité
11 Erreurs fréquentes
Acte de cautionnement sans mention manuscrite ou dactylographiée explicite → nullité
Acte non annexé au bail signé → fragile
Garant non informé de l'impayé → perte des accessoires
Plafond non chiffré → caution réduite par le juge
