La clause de solidarité est l'arme du bailleur dans une colocation : tous les colocataires sont garants les uns des autres. Mais la loi ALUR puis la jurisprudence ont fortement encadré sa portée. Décryptage des règles 2026.
1 Le principe
Dans un bail unique en colocation avec clause de solidarité :
Cette clause s'étend automatiquement aux garants (cautions solidaires) de chaque colocataire.
2 La loi ALUR : la fin automatique à 6 mois
Article 8-1 de la loi 89-462 (issu de la loi ALUR de 2014) :
Concrètement
Marie, Pierre, Sophie sont colocataires. Marie donne congé le 1er janvier, départ effectif 1er février.
- Du 1er février au 1er août : Marie reste solidaire des éventuels impayés des autres.
- À partir du 1er août : la solidarité de Marie s'éteint automatiquement.
Exception : si un nouveau colocataire (par avenant) reprend la place de Marie avant le 1er août, la solidarité de Marie s'éteint à la date d'effet de l'avenant.
3 La jurisprudence 2025-2026 : précisions importantes
Cass. 3e civ., 5 février 2025 : solidarité du garant
Logique et alignée avec la protection du garant.
Cass. 3e civ., 18 juin 2025 : preuve du remplacement
Insiste sur le formalisme de l'avenant.
4 3 types de bail possibles en colocation
1. Bail unique avec clause de solidarité
Simple pour le bailleur (1 seul bail, 1 quittance)
Lourd pour les colocataires (responsabilité collective)
Recommandé quand les colocataires se connaissent (couple non marié, amis stables)
2. Baux individuels par chambre
Protection des colocataires entre eux
Lourd pour le bailleur (1 bail par chambre, 1 dépôt, 1 quittance par locataire)
Recommandé en colocation étudiante avec rotations fréquentes
3. Bail unique sans clause de solidarité
Rare car expose totalement le bailleur
Possible mais à éviter sauf situation particulière
5 Comment rédiger la clause de solidarité
Modèle simplifié :
La clause doit être clairement visible dans le bail (pas perdue dans les conditions générales) et signée par chaque colocataire.
6 Quand la solidarité n'existe pas
Sans clause explicite dans le bail, la solidarité n'est pas présumée entre colocataires (article 1310 Code civil). Le bailleur ne peut alors réclamer à chacun que sa quote-part proportionnelle.
Toujours inclure la clause si vous signez un bail unique en colocation.
7 Quotas et lois locales
Certaines villes (Paris, Lille) limitent le nombre de colocataires par logement pour éviter les "marchands de sommeil" :
- Paris : 1 chambre par colocataire avec surface minimum 9 m²
- Lille : surface minimum 14 m² par occupant
La sur-occupation est sanctionnée par la mairie (jusqu'à 100 000 € d'amende loi Le Meur).
8 Bonnes pratiques
Évaluer chaque colocataire : revenus de chacun ≥ 1 fois sa part (idéalement 2 fois)
Demander un garant par colocataire (ou Visale)
Formaliser l'arrivée et le départ de chaque colocataire par avenant
Conserver une copie des avenants pour calculer les fins de solidarité
9 Cas pratique : départ d'un colocataire en cours de bail
Pierre quitte la colocation le 1er mars. Sophie et Marie restent.
- Le 1er mars : Pierre adresse LRAR de congé, préavis 1 mois (zone tendue).
- Le 1er avril : Pierre quitte effectivement, état des lieux partiel.
- Le 1er avril : LRAR de fin de solidarité notifiée au bailleur.
- Le 1er octobre : solidarité de Pierre éteinte (6 mois après).
- En cas de loyer impayé entre le 1er avril et le 1er octobre : Pierre reste responsable.
10 Loxia et la colocation
Bail unique ou baux multiples générés au choix
Clause de solidarité automatique avec mention claire
Suivi de la date d'extinction de la solidarité de chaque colocataire (alerte 30 jours avant)
Modèle d'avenant "remplacement de colocataire" pré-rempli
