Votre bail arrive à échéance. Trois scénarios possibles : renouvellement tacite automatique, renouvellement exprès négocié, ou congé. Voici comment chacun fonctionne en 2026.
1 Scénario 1 : Renouvellement tacite
Le bail se reconduit automatiquement aux mêmes conditions si aucune des deux parties n'a donné congé dans les délais.
Conditions
- Aucun congé donné par le bailleur 6 mois avant la fin du bail
- Aucun congé donné par le locataire 3 mois avant (1 mois en zone tendue)
- Aucune négociation explicite entre les parties
Effets
- Le bail continue pour une nouvelle période :
- Bail vide : 3 ans (ou 6 ans si bailleur personne morale/SCI)
- Bail meublé : 1 an
- Toutes les clauses d'origine sont maintenues
- Le loyer reste le même (sauf application de la révision IRL annuelle)
Avantages bailleur
Aucune démarche
Locataire stabilisé
Pas de risque de vacance
Inconvénients bailleur
Impossible d'augmenter le loyer en dehors de l'IRL
Impossible d'adapter des clauses
2 Scénario 2 : Renouvellement exprès
Bailleur et locataire renégocient explicitement le bail avant son échéance.
Cas d'usage
- Hausse de loyer justifiée par des travaux d'amélioration
- Hausse de loyer pour rattrapage d'un loyer sous-évalué (zone tendue)
- Ajustement de clauses (charges, mobilier, conditions de jouissance)
- Changement de bail (vide → meublé, etc.)
Procédure
Notification par LRAR 6 mois avant la fin du bail
Mention des nouvelles conditions proposées
Le locataire a 2 mois pour :
- Accepter (renouvellement aux nouvelles conditions)
- Refuser (saisir la Commission départementale de conciliation)
- Ne rien faire (équivaut à un refus implicite)
Encadrement (zone tendue)
En zone tendue, la hausse de loyer au renouvellement est plafonnée :
- Maximum +10 % de l'écart entre le loyer actuel et le loyer "médian" du quartier
- Justification par 2 références minimum de loyers similaires dans le voisinage
Si désaccord persistant
- Commission de conciliation (gratuite, 3 mois d'instruction)
- Si pas d'accord : saisine du juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire)
- Le juge fixe le loyer ou maintient l'ancien
3 Scénario 3 : Refus de renouvellement (congé bailleur)
Le bailleur refuse de renouveler en donnant congé pour motif autorisé (cf. article dédié) :
- Reprise pour habiter (soi-même ou proche)
- Vente du logement
- Motif légitime et sérieux (impayés, troubles, dégradations)
Le simple souhait de relouer plus cher ou de changer de locataire n'est pas un motif autorisé.
Préavis
- 6 mois avant la fin du bail (bail vide)
- 3 mois avant la fin (bail meublé)
- LRAR obligatoire avec mention du motif et de toutes les mentions légales
4 Cas particulier : sous-location ou colocation
- Sous-location : interdite sauf accord écrit du bailleur. Si découverte au renouvellement, motif sérieux pour ne pas renouveler.
- Colocation : départ ou arrivée d'un colocataire nécessite un avenant mais ne remet pas en cause le renouvellement.
5 Tableau récapitulatif
| Scénario | Action bailleur | Effet |
|---|---|---|
| Tacite | Rien à faire | Bail reconduit aux mêmes conditions |
| Exprès amiable | LRAR + négociation | Nouveau bail négocié |
| Refus / congé | LRAR avec motif | Bail terminé à l'échéance |
6 Cas pratique : Christine et son bail à terme
Le bail de Christine arrive à échéance le 30 juin 2026.
- Si elle ne fait rien : bail tacitement reconduit jusqu'au 30 juin 2029.
- Si elle veut renégocier (hausse 8 % pour travaux d'amélioration récents) : LRAR avant le 30 décembre 2025 (6 mois avant).
- Si elle veut reprendre pour son fils : LRAR avant le 30 décembre 2025 avec mention bénéficiaire.
7 Erreurs courantes
Oublier les délais et perdre toute marge de manœuvre
Donner congé sans motif valable
Notifier un renouvellement avec hausse de loyer disproportionnée en zone tendue
Ne pas archiver la LRAR de notification
8 Loyer impayé en fin de bail
Si le locataire est en impayé au moment du renouvellement :
Vous ne pouvez pas refuser le renouvellement uniquement pour ce motif (sauf procédure d'expulsion engagée).
Vous pouvez le citer comme motif sérieux dans un congé motivé, à condition de prouver le caractère répétitif et non régularisé.
