L'expulsion est l'étape ultime d'une procédure d'impayé. Coûteuse (3 000 à 6 000 € de frais), longue (6 à 18 mois), psychologiquement éprouvante. Mais parfois inévitable. Voici les 5 étapes de la procédure 2026.
1 Préalable
Avant d'envisager l'expulsion, toutes les étapes amiables et préventives doivent avoir été tentées :
- Mises en demeure
- Plan d'apurement amiable
- Saisine de la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions)
- Activation des aides au logement (CAF, FSL, ALS)
- Notification au garant et activation de Visale/GLI
2 Étape 1 : Commandement de payer
Voir notre article dédié.
- Délai : 2 mois pour régulariser
- Coût : 130 à 300 € huissier
À l'issue des 2 mois sans régularisation, le bail est résilié de plein droit (si clause résolutoire).
3 Étape 2 : Assignation devant le tribunal judiciaire
Quand ?
Après expiration du délai de 2 mois du commandement.
Procédure
- L'huissier délivre une assignation au locataire
- Date d'audience fixée par le greffe : 3 à 6 mois en moyenne
- Coût huissier : 150 à 250 €
Pièces à produire au tribunal
- Bail signé + annexes (clause résolutoire)
- Commandement de payer signifié
- Décompte locatif détaillé
- Lettres de relance et mise en demeure
- Preuve notification CAF
- Avis CCAPEX éventuel
Décision du juge
- Constate la résiliation du bail
- Condamne au paiement des sommes dues
- Ordonne l'expulsion avec délai (1 à 3 mois habituellement)
- Peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 36 mois) qui suspendent l'expulsion
4 Étape 3 : Délivrance du commandement de quitter les lieux
Après le jugement définitif :
- Huissier délivre un commandement de quitter les lieux
- Délai : 2 mois minimum (parfois étendu par le juge)
- Coût : 150 à 200 €
Pendant ces 2 mois, le locataire peut encore :
- Régulariser (paiement intégral + frais)
- Demander des délais supplémentaires au juge (rare après jugement)
- Quitter volontairement le logement
5 Étape 4 : Réquisition du concours de la force publique
Si à l'expiration des 2 mois le locataire ne quitte pas les lieux :
- Le bailleur saisit le préfet par l'intermédiaire de l'huissier
- Le préfet a 2 mois pour répondre
- Souvent : refus initial pour cause de risque de troubles
- Le bailleur peut alors engager la responsabilité de l'État pour faute (recours admin) ou attendre
Indemnité de l'État
Si le préfet refuse le concours, le bailleur peut obtenir une indemnisation de l'État correspondant aux loyers non perçus (procédure auprès du TA, longue).
6 Étape 5 : Expulsion effective
Si le concours est accordé :
- L'huissier organise l'expulsion
- Présence obligatoire : huissier + serrurier + force publique
- Inventaire des meubles laissés sur place (peuvent être stockés à frais du locataire ou vendus aux enchères)
- Coût total expulsion : 800 à 1 500 €
7 La trêve hivernale (1er novembre - 31 mars)
Article L412-6 CCH : aucune expulsion physique ne peut être pratiquée pendant la trêve hivernale, sauf :
- Locataires entrés par squat (pas de bail)
- Logement reconnu insalubre par arrêté
- Relogement assuré par les autorités
Pendant la trêve :
- Les procédures continuent (commandements, assignations, jugements)
- Seule l'expulsion physique est suspendue
- À partir du 1er avril, les expulsions reprennent en file d'attente
8 Délais moyens 2026
| Étape | Délai |
|---|---|
| Impayé constaté → commandement | 15 à 45 jours |
| Commandement → assignation | 2 mois (délai légal) |
| Assignation → audience | 3 à 6 mois |
| Audience → jugement | 1 à 2 mois |
| Jugement → commandement quitter | 2 mois |
| Commandement quitter → concours préfet | 2 mois |
| Concours préfet → expulsion effective | 1 à 6 mois |
| Total moyen | 12 à 24 mois |
9 Coût total estimé
| Poste | Montant |
|---|---|
| Mises en demeure (LRAR) | 50 à 100 € |
| Commandement de payer (huissier) | 130 à 300 € |
| Assignation (huissier) | 150 à 250 € |
| Avocat (audience + recours) | 1 200 à 2 500 € |
| Commandement quitter lieux (huissier) | 150 à 200 € |
| Réquisition force publique (huissier) | 100 à 200 € |
| Expulsion effective | 800 à 1 500 € |
| Total | 2 600 à 5 050 € |
Ces frais sont théoriquement récupérables sur le locataire, mais en pratique souvent perdus.
10 Alternatives à l'expulsion
Plan d'apurement amiable
Plus rapide
Moins coûteux
Préserve la relation
Risque de récidive
Indemnité de départ
Proposer au locataire une somme pour qu'il quitte volontairement.
- 2 000 à 5 000 € d'indemnité courante
- Économise 2 ans de procédure et frais
- Si le locataire accepte : signature d'un protocole transactionnel avec quittance définitive
Rachat du dépôt de garantie
Renoncer au dépôt + indemnité = sortie rapide possible.
11 Cas particulier : squatteur
Si le locataire est entré par squat (pas de bail signé) :
- Procédure simplifiée préfectorale depuis la loi 2023-668
- Évacuation dans 48 à 72 heures
- Pas de procédure judiciaire complète requise
12 Soutien psychologique et fiscal
- Déclarez l'impayé dans votre 2044 (provisions pour créances douteuses limitées)
- Inscrivez-vous à un syndicat de bailleurs (UNPI, ASL) pour soutien juridique
- Mobilisez votre GLI / Visale qui couvre une partie des frais
