En bail vide, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire pour n'importe quel motif. La loi du 6 juillet 1989 limite à 3 motifs autorisés. Voici comment chacun fonctionne.
1 Règle générale
- Préavis : 6 mois avant la fin du bail (1 an en cours pour les baux 6 ans SCI/personne morale)
- Forme : LRAR obligatoire (ou acte d'huissier, ou remise contre récépissé)
- Motif obligatoire : sans motif valable, le congé est nul
- Une seule fois : congé valide uniquement à l'échéance triennale
2 Motif 1 : Reprise pour habiter (vous ou un proche)
Le bailleur peut reprendre le logement pour lui-même ou un proche :
- Soi-même
- Conjoint, partenaire pacsé, concubin notoire (1 an minimum)
- Ascendant ou descendant du bailleur (et de son conjoint)
Conditions strictes
Le bénéficiaire doit être identifié nommément dans la lettre de congé
Le bien doit servir de résidence principale au bénéficiaire (pas résidence secondaire)
Délai d'occupation effective : minimum 6 mois dans l'année qui suit le congé
Sanctions en cas de non-respect
Si vous donnez congé pour reprise et que vous ne l'occupez pas (ou relouez à un tiers) :
- Amende jusqu'à 6 000 € (loi ELAN)
- Remise en location au bénéfice du locataire évincé
- Dommages-intérêts possibles
Cas particulier : locataire âgé ou modeste
Si votre locataire a plus de 65 ans et des revenus modestes (inférieurs au plafond PLUS), vous ne pouvez pas le contraindre à quitter les lieux sauf si vous lui proposez un relogement adapté dans le même secteur.
Exception à l'exception : si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans ou si vos revenus sont également modestes, vous pouvez quand même donner congé pour reprise.
3 Motif 2 : Vente du logement
Vous pouvez donner congé pour vendre le bien. Le locataire bénéficie d'un droit de préemption.
Procédure
Notification LRAR au moins 6 mois avant la fin du bail
Mention du prix de vente et des conditions
Le locataire a 2 mois pour accepter (au prix proposé)
Si accord : 4 mois pour signer l'acte authentique
Si refus : le bailleur peut vendre à qui il veut au prix annoncé (ou supérieur)
Si vous baissez le prix après le refus du locataire
Si vous baissez le prix après le congé pour vendre à un tiers à un prix inférieur, vous devez renotifier le locataire au nouveau prix. Il bénéficie d'un droit de préemption renouvelé.
Stratégies bailleur
- Donner congé pour vente à prix réaliste (pas surévalué pour décourager le locataire)
- Anticiper la vente avec agence immobilière dès le congé
- Conserver la traçabilité : LRAR, photos, annonces
4 Motif 3 : Motif légitime et sérieux
Cas résiduel : tout motif sérieux non lié à la reprise/vente. Exemples reconnus par la jurisprudence :
- Non-paiement régulier des loyers (sans aller jusqu'à l'expulsion)
- Troubles de jouissance graves (nuisances de voisinage, dégradations volontaires)
- Non-respect persistant des clauses du bail (sous-location illicite, animal interdit en violation, etc.)
- Activité illégale dans les lieux
Procédure
- Le bailleur doit prouver le motif par des éléments tangibles
- LRAR motivée
- Le juge peut être saisi si le locataire conteste
Erreur fréquente
"Je veux récupérer mon bien pour le louer plus cher / le meubler" → NON, ce n'est pas un motif légitime.
5 Cas particulier : bail meublé
En bail meublé :
- Préavis bailleur réduit à 3 mois (au lieu de 6)
- Mêmes motifs autorisés (reprise, vente, motif légitime)
6 Cas particulier : bail mobilité
Le bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail mobilité : le bail se termine automatiquement à son terme.
7 Forme légale du congé
Mentions obligatoires
Identité bailleur et locataire
Adresse précise du logement
Date du bail initial et terme prévu
Motif clairement énoncé (reprise + identité bénéficiaire / vente + prix / motif sérieux + détail)
Date d'effet du congé
Reproduction de l'article 15 de la loi 89-462 (mention obligatoire)
Signature du bailleur ou mandataire
Mode d'envoi
LRAR (le plus courant)
Acte d'huissier (le plus sûr en cas de contestation)
Remise en main propre contre récépissé daté et signé
8 Modèle LRAR (extrait)
9 Erreurs à éviter
Préavis insuffisant → congé nul, bail reconduit
Motif imprécis → congé fragilisé
Envoi par email ou SMS → forme non valide
Reprise pour résidence secondaire → frauduleux
