Commandement de payer : huissier, délais, suites procédurales

Le commandement de payer est l'étape officielle qui déclenche la procédure judiciaire en cas de loyer impayé. Voici le mode d'emploi 2026.

1 Définition

Le commandement de payer est un acte d'huissier délivré au locataire en impayé. Il fait courir un délai de 2 mois pendant lequel le locataire peut régulariser. À défaut, le bailleur peut assigner en justice pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion.

2 Condition préalable obligatoire

Avant tout commandement, la clause résolutoire du bail doit être activée :

3 Procédure pas à pas

Étape 1 : Mise en demeure préalable (J0)

LRAR au locataire 15 jours avant le commandement, le sommant de régulariser sous peine d'huissier.

Étape 2 : Saisine de l'huissier (J+15)

Si pas de régularisation :

• Choix d'un huissier de justice (annuaire des commissaires de justice)
• Coût : 100 à 250 € selon département (à la charge du bailleur, récupérable sur le locataire en cas de gain de cause)
• L'huissier rédige le commandement de payer et le signifie au locataire à son domicile

Étape 3 : Notifications obligatoires (J+15 à J+30)

L'huissier doit notifier :

• Le locataire (acte signifié à personne ou à domicile)
• La CAF / MSA si le locataire perçoit une APL/ALS
• Le préfet depuis la loi du 27 juillet 2023 (information de la situation)
• Le garant éventuellement (par LRAR du bailleur)

Étape 4 : Délai de 2 mois (J+15 à J+75)

Le locataire dispose de 2 mois à compter de la signification pour :

• Régulariser intégralement (loyers + charges + frais d'huissier)
• Saisir le juge pour obtenir des délais de paiement
• Saisir la CAF pour une aide d'urgence

Étape 5 : Suites si non-régularisation (J+75)

À l'expiration des 2 mois sans régularisation :

• Bail résilié de plein droit (effet de la clause résolutoire)
• Le bailleur peut saisir le tribunal par assignation pour faire constater la résiliation et obtenir l'expulsion

4 Coût d'un commandement

5 Contenu obligatoire du commandement

L'acte doit comporter :

6 Stratégies bailleur

1. Commander rapidement

• N'attendez pas 3 mois d'impayés. Dès 1 mois et 15 jours d'impayé non régularisé, déclenchez le commandement.
• Plus tôt = moins de dette accumulée.

2. Négocier pendant les 2 mois

• Souvent, le commandement réveille le locataire. Acceptez un plan amiable par écrit si proposé.
• Le plan suspend la procédure mais ne l'annule pas : en cas de rechute, vous pouvez relancer.

3. Activer simultanément la caution

• LRAR au garant le même jour que le commandement
• Si le garant règle, vous suspendez la procédure
• Sinon, vous l'assignerez aussi à terme

4. Saisir la Visale

Si le locataire bénéficie de Visale, déclenchez la garantie en ligne sur le site Visale.fr dès J+25 d'impayé (délai légal de carence).

7 Cas particuliers

Locataire en procédure de surendettement

• Le commandement reste valable
• Mais l'expulsion ne peut être prononcée que si le plan de surendettement échoue
• Risque de paiement échelonné sur plusieurs années

Locataire pendant la trêve hivernale (1er novembre - 31 mars)

• Le commandement peut être délivré
• Mais l'expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve (sauf cas exceptionnels)
• Patience : la procédure reprend au 1er avril

8 Modèle de commandement (extrait)

9 Régularisation partielle pendant les 2 mois

Si le locataire paie partiellement :

• La dette est réduite mais la procédure se poursuit
• Sauf accord amiable formalisé par avenant ou plan d'apurement

10 Erreurs courantes