Vous achetez un bien à louer. Première grande décision : vide ou meublé ? Le choix n'est pas neutre, il impacte la fiscalité, la stabilité du locataire, et votre charge de travail.
1 Tableau comparatif rapide
| Critère | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée | 3 ans (6 ans si bailleur SCI/personne morale) | 1 an (9 mois étudiant) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC |
| Régime simplifié | Micro-foncier 30 % abattement | Micro-BIC 50 % abattement |
| Régime réel | 2044 | 2031 + amortissement |
| Dépôt de garantie | 1 mois loyer hors charges | 2 mois loyer hors charges |
| Loyer moyen | référence marché | +15 à 25 % vs vide |
| Turnover locataire | Faible (3-7 ans en moyenne) | Élevé (1-2 ans) |
| Charge de gestion | Faible | Moyenne à élevée |
2 Bail vide : le standard sécurisant
Pour qui ?
- Vous voulez stabiliser un locataire sur plusieurs années
- Vous n'avez pas envie de gérer mobilier, électroménager, état des lieux à chaque rotation
- Votre cible : couples, familles, salariés CDI
Avantages
- Stabilité locataire (3 ans renouvelables tacitement)
- Charge de gestion faible
- Fiscalité simple (2042 si micro-foncier, sinon 2044)
- Déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € sur revenu global
Inconvénients
- Loyer plafonné par le marché (et l'IRL)
- Pas d'amortissement comptable
- En cas de vacance, perte sèche immédiate
3 Bail meublé (LMNP) : la rentabilité maximisée
Pour qui ?
- Vous visez la rentabilité maximale (loyer +15 à 25 %)
- Bien situé dans une zone à fort turnover (métropoles, villes étudiantes, zones touristiques)
- Vous avez le temps de gérer les rotations
Avantages
- Loyer supérieur (+15 à 25 % en moyenne)
- Amortissement comptable = quasi 0 € d'impôt pendant 20 ans
- Plus de flexibilité (bail mobilité, étudiant)
- Possibilité de co-living ou chambre meublée
Inconvénients
- Investissement initial mobilier : 8 000 à 15 000 €
- Turnover plus élevé = plus de rotations et de risques de vacance
- Comptabilité commerciale obligatoire en réel BIC
- Risque de basculer en LMP si > 23 000 €/an de loyers et > 50 % revenus foyer
4 Le sujet loi Le Meur (novembre 2024)
La loi anti-Airbnb du 19 novembre 2024 a renforcé la régulation de la location meublée touristique dans les zones tendues (Paris, Lille, Bordeaux, etc.) :
- Plafond annuel : 90 jours/an de location touristique pour la résidence principale (au lieu de 120)
- Autorisation préfectorale obligatoire pour la location secondaire en meublé touristique
- Amendes jusqu'à 100 000 € par bien
- DPE classe G interdite pour les meublés touristiques dès 2025
⚠️
Cette loi ne concerne pas le bail meublé classique longue durée (≥ 1 an). Si vous louez à un locataire titre principal, vous restez en LMNP "classique" sans contrainte.
5 Le cas particulier de la colocation meublée
Très avantageuse en LMNP :
- 1 bail unique avec clause de solidarité OU baux individuels par chambre
- Loyer cumulé souvent +30 à 50 % vs vide
- Mais gestion plus lourde (rotation rapide, gestion des départs)
6 Bascule du vide vers le meublé : possible ?
✅
Oui, mais avec contraintes :
- Préavis bailleur de 6 mois sur le bail vide en cours
- Justification d'un motif légitime (vente, reprise, manquement du locataire)
- Mise en conformité de la liste de mobilier (décret 31 juillet 2015)
❌
Vous ne pouvez pas transformer un bail vide en bail meublé en cours de bail : il faut attendre la fin du bail.
7 Notre verdict
- Bail vide : sécurité, stabilité, simplicité → idéal pour un premier investissement ou un patrimoine long terme.
- Bail meublé : rentabilité, optimisation fiscale, flexibilité → idéal si vous êtes prêt à gérer plus activement.
