Le bail mobilité est l'un des outils les plus souples introduits par la loi ELAN (2018). Bail meublé court, sans dépôt de garantie, non renouvelable. Idéal pour certains profils. Voici tout ce qu'il faut savoir.
1 Définition légale
Article 25-12 de la loi 89-462 :
2 Durée
- Minimum : 1 mois
- Maximum : 10 mois
- Non renouvelable entre les mêmes parties (sauf à signer un bail meublé classique d'1 an)
3 Les 6 profils éligibles
Le locataire doit, au moment de la signature, être dans l'une de ces situations :
Formation professionnelle
Études supérieures
Apprentissage ou contrat d'apprentissage
Stage
Engagement volontaire dans le cadre d'un service civique
Mutation professionnelle ou mission temporaire dans le cadre de son activité
Le locataire doit fournir un justificatif de sa situation (attestation employeur, école, stage, etc.) avant la signature du bail.
4 Caractéristiques uniques
Pas de dépôt de garantie
Interdit de demander un dépôt (différent du bail meublé classique = 2 mois de loyer).
Vous pouvez exiger un garant (caution physique) ou souscrire à Visale (qui couvre les baux mobilité gratuitement).
Logement meublé
Le logement doit comporter le mobilier listé dans le décret 31 juillet 2015 :
- Literie complète (matelas + couette)
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélation
- Vaisselle et ustensiles
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien adapté
Charges
Forfaitaires obligatoires (pas de provision + régularisation). Le forfait doit être raisonnable par rapport aux charges réelles.
5 Loyer
Libre, sauf en zone d'encadrement où le bail mobilité reste soumis aux plafonds locaux.
6 Fiscalité
Le bail mobilité relève des BIC (location meublée) :
- Micro-BIC : abattement 50 %
- Réel BIC : possibilité d'amortir le bien et le mobilier
C'est donc équivalent au LMNP classique côté fiscalité.
7 Avantages pour le bailleur
Rotation rapide = possibilité d'ajuster le loyer aux conditions de marché
Pas de protection longue : le locataire doit partir au terme du bail
Fiscalité BIC avantageuse (amortissement possible)
Visale gratuit pour 100 % des locataires éligibles
8 Inconvénients pour le bailleur
Gestion intensive (rotation tous les 1-10 mois)
Vacance possible entre deux locataires
Cible étroite (6 profils seulement)
9 Avantages pour le locataire
Pas de dépôt à avancer
Préavis 1 mois à tout moment
Garant Visale gratuit
Pas d'engagement longue durée
10 Clauses obligatoires
Le contrat doit mentionner :
Le motif justifiant le recours au bail mobilité (formation, mutation, etc.)
La durée précise (entre 1 et 10 mois)
La liste du mobilier annexée
Le forfait de charges
L'état des lieux d'entrée annexé
À défaut de mention du motif justificatif, le bail peut être requalifié en bail meublé d'un an par un juge, vous perdez alors les avantages du bail mobilité.
11 Modèle de bail mobilité
Le bail doit suivre le modèle réglementaire publié par décret 2019-735. Loxia génère automatiquement ce modèle, pré-rempli avec votre situation et celle du locataire.
12 Cas pratique : Marie, ingénieure en mission 6 mois
Marie est mutée à Lyon pour un projet de 6 mois.
- Vous lui louez votre studio 800 €/mois en bail mobilité 6 mois.
- Pas de dépôt de garantie, garante Visale.
- Forfait de charges 80 €/mois.
- Au terme des 6 mois, Marie part automatiquement.
- Vous pouvez relouer immédiatement à un autre locataire en bail mobilité OU passer en bail meublé classique d'1 an.
