Au départ du locataire, vous avez 1 ou 2 mois pour restituer le dépôt de garantie. Voici la méthode pour ne pas vous faire condamner à 10 % d'intérêts/mois.
1 Les délais légaux
| Situation | Délai |
|---|---|
| Aucune retenue | 1 mois après remise des clés |
| Retenue partielle ou totale | 2 mois |
| Régularisation charges en attente | Provisoire + solde après comptes syndic |
2 Sanctions du retard
Exemple
Loyer 850 €. Dépôt 850 €. Restitution avec 4 mois de retard.
- Majoration : 4 × 850 × 10 % = 340 €
- Total à reverser : 1 190 €
3 Étape 1 : EDL de sortie contradictoire
Le jour de la remise des clés :
Procédure
Visite avec le locataire
Compraison EDL entrée / sortie sur tablette ou papier
Notation des dégradations imputables au locataire
Application de la grille de vétusté (annexée au bail si possible)
Signature des 2 parties
Si refus de signer
Faire constater par huissier (frais récupérables si gain de cause).
4 Étape 2 : Devis professionnels
Pour chaque dégradation à retenir :
Demander devis pro détaillé
Idéalement 2 devis comparatifs
JAMAIS chiffrage maison ou copain
5 Étape 3 : Application de la vétusté
Exemple
Peinture salon dégradée par locataire. Repeinte 4 ans avant.
- Coût devis : 600 €
- Vétusté peinture : 7 ans
- Récupérable : 600 × 3/7 = 257 €
- Vétusté à charge bailleur : 343 €
6 Étape 4 : Décompte de retenue
Modèle
| Poste | Devis | Âge | Vétusté | Récupérable |
|---|---|---|---|---|
| Peinture salon | 600 € | 4 ans | 57 % | 258 € |
| Brûlure plan travail | 250 € | 6 ans | 60 % | 100 € |
| Trou volontaire mur | 150 € | N/A | 0 % | 150 € |
| Joints sanitaire | 80 € | 3 ans | 60 % | 32 € |
| Total | 1 080 € | 540 € |
7 Étape 5 : Restitution
Calcul
- Dépôt initial : 950 €
- Retenue : 540 €
- À restituer : 410 €
Mode d'envoi
Virement (le plus rapide et tracé)
Chèque envoyé en LRAR
Remise en main propre contre récépissé
LRAR au locataire
Joindre :
Décompte détaillé
Devis professionnels
Photos comparatives entrée/sortie
Calcul de vétusté explicite
8 Cas particulier : régularisation des charges
Si vous n'avez pas encore reçu les comptes du syndic au moment du départ :
Retenue provisoire jusqu'à 20 % du dépôt
Délai : 1 mois après l'apurement (souvent septembre N+1)
Reste du dépôt restitué dans les délais légaux
Exemple
Locataire part le 15 mars. Dépôt 1 200 €. Provision charges estimée : 240 €.
- Restitution immédiate : 1 200 − 540 (retenue dégradations) − 240 (provision) = 420 €
- Restitution complémentaire : selon les comptes du syndic, fin septembre
9 Postes pouvant être retenus
Loyers et charges impayés
Dégradations imputables au locataire (après vétusté)
Nettoyage si remise non conforme
Régularisation de charges
Frais d'agence pour relouer
Vacance locative
Travaux à votre seule initiative
10 Postes interdits
Frais de remise en état d'équipements vétustes
Travaux de mise aux normes (charge bailleur)
Réparations en lien avec un manque d'entretien par le bailleur
Décoration personnelle du bailleur
11 Délai de prescription
Le locataire a 5 ans pour contester ou réclamer son dépôt.
12 Si le locataire conteste
Étape A : Réponse amiable
- LRAR motivée avec décompte précis
- Photos, devis, justificatifs
- Proposer concession éventuelle sur 1-2 postes mineurs
Étape B : Commission départementale de conciliation
- Gratuit
- 3 mois d'instruction
- Avis non contraignant mais opposable
Étape C : Tribunal
- Procédure simplifiée < 5 000 €
- Risque de condamnation aux 10 % d'intérêts
13 Cas pratique gagnant
Pierre, bailleur sérieux :
Jour J : Remise des clés
EDL de sortie complet sur tablette Loxia avec photos GPS et signature électronique.
J+1
Photos comparatives entrée / sortie générées automatiquement par Loxia.
J+10
Pierre demande 2 devis professionnels pour les 3 dégradations identifiées.
J+20
Application de la grille de vétusté annexée au bail → retenue 540 € sur 950 € de dépôt.
J+45
LRAR au locataire avec décompte + virement de 410 €.
Locataire
Reçoit ses 410 € + voit la justification chiffrée → ne conteste pas.
Litige évité, 540 € récupérés.
14 Erreurs courantes
Dépasser les 2 mois sans réaction → 10 % d'intérêts mensuels
Retenir sans justification chiffrée → restitution intégrale au tribunal
Refuser par principe sans envoyer de décompte → mauvaise foi
Confondre dépôt et loyer dû → infraction
Pas de grille de vétusté annexée au bail
Pas de devis professionnel
