Votre locataire conteste votre retenue sur dépôt. 3 voies de recours. Voici comment les utiliser et gagner.
1 Hiérarchie des recours
Tentative amiable (LRAR + dialogue)
Commission départementale de conciliation (gratuit)
Tribunal judiciaire (Pôle des contentieux de la protection)
La conciliation préalable est obligatoire pour les litiges < 5 000 € depuis 2022.
2 Voie 1 : Tentative amiable
Pourquoi
Gratuit
Rapide (1-3 mois)
Préserve la relation
Obligatoire comme préalable judiciaire
Méthode en 4 étapes
Recevoir la LRAR de contestation du locataire
Analyser point par point ses arguments
Répondre par LRAR motivée avec :
- Décompte détaillé réactualisé
- Photos avant/après
- Devis professionnels
- Application grille de vétusté
Proposer un compromis sur 1-2 postes mineurs si erreur
Modèle de réponse amiable
3 Voie 2 : Commission départementale de conciliation
C'est quoi ?
Instance paritaire (bailleurs + locataires) qui rend un avis motivé.
Caractéristiques
Gratuit
Pas d'avocat requis
3 mois d'instruction moyenne
Avis non contraignant mais opposable au tribunal si refus
Procédure
Saisine par lettre au secrétariat (préfecture)
Convocation des 2 parties à une audience
Audition contradictoire
Avis motivé envoyé aux parties
Statistiques
- 70 % des dossiers se règlent à ce stade
- En cas d'avis défavorable bailleur, 80 % des tribunaux confirment
Stratégie bailleur
Préparer dossier solide (photos, devis, EDL signé)
Venir en personne (pas représentant)
Argumenter posément (la commission apprécie la bonne foi)
Proposer un compromis raisonnable en séance
4 Voie 3 : Tribunal judiciaire
Quand y aller
- Litige > 5 000 € (procédure normale)
- Litige < 5 000 € après échec conciliation
- Le locataire vous a déjà assigné
Procédure
- Tribunal des contentieux de la protection (intégré au tribunal judiciaire)
- Assignation par huissier OU requête simplifiée au greffe (< 5 000 €)
- Délai moyen : 12 à 18 mois entre saisine et jugement
- Frais : 35-50 € timbres + huissier (~120 €) + éventuellement avocat (~1 500 €)
Pièces à produire
Bail signé + annexes
EDL entrée et sortie signés
Photos datées et géolocalisées
Devis et factures de remise en état
Décompte de restitution détaillé
LRAR échangés
Témoignages éventuels (artisan, voisin)
5 Décision du juge
- Le juge fixe librement les retenues
- Il peut réduire vos retenues si vétusté mal appliquée
- Il peut condamner le bailleur aux dépens + 10 % d'intérêts si retard de restitution
6 Cas pratique
Anaïs (bailleur) retient 850 € sur 1 400 € de dépôt.
Étape 1 : Conciliation
- Anaïs refuse de baisser
- Conciliation : avis 320 € de retenue justifiée
Étape 2, Anaïs refuse l'avis
- Le locataire saisit le tribunal
Étape 3, Tribunal
- Confirme l'avis : 320 € de retenue
- Anaïs paie 480 € de différentiel + 150 € dommages-intérêts pour retard
- Anaïs paie ses propres frais d'avocat : 1 200 €
Total perdu par Anaïs : 480 + 150 + 1 200 = 1 830 €.
7 La règle d'or : se réconcilier vite
Mieux vaut concéder 200 € en commission que payer 1 500 € d'avocat et perdre 600 € au tribunal.
8 Procédure simplifiée < 5 000 €
Depuis 2020 :
- Requête simplifiée au greffe (formulaire CERFA)
- Pas d'avocat obligatoire
- Audience rapide (3-6 mois)
- Jugement simplifié
Voie à privilégier si conciliation échoue.
9 Erreurs courantes
Refuser toute discussion amiable → mauvaise foi caractérisée
Aller au tribunal sans conciliation → irrecevabilité
Présenter un dossier incomplet → perte automatique
Camper sur ses positions sur un poste manifestement fragile → condamnation aggravée
10 Délai de prescription
5 ans pour le locataire pour vous assigner.
5 ans pour vous pour réclamer des sommes complémentaires.
11 Loxia et les litiges EDL
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