6 régimes fiscaux possibles selon votre situation. Le bon choix peut diviser par 3 votre impôt sur les revenus locatifs. Décryptage 2026.
1 Tableau comparatif des 6 régimes
| Régime | Type bail | Plafond | Abattement / déduction | Avantage clé |
|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Vide | 15 000 € | 30 % forfait | Simplicité |
| Réel foncier | Vide | Aucun | Charges réelles | Déficit foncier |
| Micro-BIC | Meublé | 77 700 € | 50 % forfait | Simplicité |
| Réel BIC LMNP | Meublé | < 23 000 € | Amortissement | Quasi 0 € d'impôt |
| SCI à l'IR | Vide ou meublé | Aucun | Transparence | Transmission |
| SCI à l'IS | Tous | Aucun | Amortissement | Optimisation IS |
2 1. Micro-foncier
Qui ?
Bailleurs en location nue dont les revenus bruts ne dépassent pas 15 000 €/an.
Mécanisme
Déclaration directe sur la 2042, case 4BE. Abattement automatique de 30 %. Pas de 2044.
Avantages
Pas de comptabilité
Pas de justificatifs à conserver
Pas d'engagement de durée
Inconvénients
Ne fonctionne pas si charges > 30 %
Pas de déficit foncier possible
3 2. Régime réel foncier
Qui ?
Obligatoire au-dessus de 15 000 € de revenus bruts annuels. Optionnel en dessous (engagement 3 ans).
Mécanisme
Déclaration sur la 2044 + report case 4BA/4BB sur la 2042. Toutes les charges réelles déductibles.
Avantages
Déduction des intérêts d'emprunt
Déficit foncier imputable sur revenu global (10 700 €/an, 21 400 € pour rénovation énergétique)
Toutes charges réelles déductibles
Inconvénients
Comptabilité simple à tenir
Engagement 3 ans
4 3. Micro-BIC
Qui ?
Bailleurs en location meublée dont les recettes ne dépassent pas 77 700 €/an. Abattement 71 % pour meublés de tourisme classés.
Mécanisme
Déclaration sur 2042-C-PRO. Abattement forfaitaire 50 %.
Avantages
Pas de comptabilité commerciale
Forfait 50 % avantageux
Inconvénients
Pas d'amortissement (perdu vs réel BIC)
5 4. Réel BIC LMNP
Qui ?
Bailleurs meublés non professionnels (< 23 000 € recettes ou < 50 % revenus) optant pour le réel.
Mécanisme
Bilan + compte de résultat. Déclaration 2031 + tableau 2033-A d'amortissements.
Avantages
Amortissement du bâti (25-30 ans), du mobilier, des frais
Souvent 0 € d'impôt pendant 20 ans
Toutes charges déductibles
Inconvénients
Expert-comptable (600-1 200 €/an)
Comptabilité commerciale obligatoire
6 5. SCI à l'IR
Qui ?
Plusieurs associés, location nue ou meublée (avec activité limitée), volonté de transmission patrimoniale.
Mécanisme
Transparence fiscale : chaque associé déclare sa quote-part comme revenus fonciers.
Avantages
Transmission facilitée (donation parts)
Démembrement possible
Pas de double imposition
Inconvénients
Comptabilité SCI (AG annuelle, 2072-SD)
Pas d'amortissement
7 6. SCI à l'IS
Qui ?
Patrimoine important, vision long terme, volonté d'amortissement, pas de distribution.
Mécanisme
SCI = personne morale fiscale. IS 15 % (jusqu'à 42 500 €) puis 25 %.
Avantages
Amortissement comptable
Toutes charges déductibles
Rémunération gérant
Biens sortent de l'IFI (biens professionnels)
Inconvénients
Plus-value professionnelle à la revente (pas d'abattement durée)
Double imposition si dividendes
Comptabilité commerciale obligatoire
8 Comment choisir : décisions clés
Cas 1 : 1 bien, revenus < 15 000 €/an, peu de charges
→ Micro-foncier (simplicité)
Cas 2 : 1 bien, revenus < 15 000 €, beaucoup de charges (intérêts, travaux)
→ Réel foncier (déduction maximale)
Cas 3 : 1-3 biens, location meublée, primo-investisseur
→ Micro-BIC (simplicité)
Cas 4 : Patrimoine meublé, optimisation maximale
→ Réel BIC LMNP (amortissement)
Cas 5 : Plusieurs associés, vision transmission
→ SCI à l'IR
Cas 6 : Gros patrimoine, réinvestissement permanent, sortie d'IFI
→ SCI à l'IS
9 Simulation chiffrée
Bien locatif bail vide 200 000 €, loyer 12 000 €/an, charges 6 000 €/an.
| Régime | Base imposable | IR + PS (TMI 30 %) |
|---|---|---|
| Micro-foncier | 12 000 × 70 % = 8 400 € | 3 965 € |
| Réel foncier | 12 000 − 6 000 = 6 000 € | 2 832 € |
| Économie en réel | 1 133 €/an |
10 Erreurs courantes
Rester au micro-foncier alors qu'on a un emprunt en cours
Choisir IS sans réfléchir (irréversible)
Passer en LMP sans s'inscrire (URSSAF)
Multiplier les SCI sans raison patrimoniale
