Le LMNP est le statut préféré des investisseurs locatifs pour sa fiscalité avantageuse. Voici le mode d'emploi complet pour comprendre et choisir le bon régime.
1 Définition
LMNP = Loueur Meublé Non Professionnel.
2 conditions cumulatives pour rester non-professionnel
Recettes locatives meublées < 23 000 €/an, OU
Ces recettes < 50 % des revenus totaux du foyer fiscal
2 Les 2 régimes fiscaux possibles
Régime micro-BIC
- Plafond : 77 700 €/an de recettes (188 700 € pour meublés tourisme classés)
- Abattement : 50 % forfait (71 % pour tourisme classé)
- Déclaration : 2042-C-PRO
- Comptabilité : simple cash
Régime réel BIC
- Plafond : aucun
- Déduction : toutes charges réelles + amortissement comptable
- Déclaration : 2031 + tableaux 2033-A et suivants
- Comptabilité : bilan + compte de résultat (commerciale)
3 Comment choisir : la règle des 30 %
Exemple
Loyer annuel : 14 000 €
- Charges réelles (TF, copro, gestion) : 3 500 €
- Intérêts d'emprunt : 4 000 €
- Amortissement annuel : 6 000 € (bâti + mobilier + frais)
- Total déductions : 13 500 €
- Bénéfice : 500 €
vs Micro-BIC : abattement 50 % = base 7 000 €
Réel imbattable.
4 L'amortissement comptable
Principe
En location meublée, vous amortissez votre bien et son mobilier sur leur durée de vie présumée. Chaque année, vous déduisez une fraction.
Durées d'amortissement standards
| Composant | Durée | Base |
|---|---|---|
| Bâti (immeuble) | 25-30 ans | ~85 % du prix |
| Toiture | 25 ans | ~5 % |
| Installations électriques | 15-20 ans | ~3 % |
| Plomberie | 15-20 ans | ~3 % |
| Cuisine équipée | 10 ans | facture |
| Mobilier | 5-10 ans | facture |
| Électroménager | 5-7 ans | facture |
| Frais de notaire | 5-7 ans | montant total |
| Frais d'agence | 5-7 ans | montant total |
Le terrain (≈ 15 %) n'est pas amortissable.
5 Exemple chiffré complet
Achat : 220 000 € + 18 000 € notaire = 238 000 €
Décomposition
| Poste | Montant | Durée | Amort/an |
|---|---|---|---|
| Bâti (85 %) | 187 000 € | 30 ans | 6 233 € |
| Mobilier | 9 000 € | 8 ans | 1 125 € |
| Frais notaire | 18 000 € | 5 ans | 3 600 € |
| Total amortissement annuel | 10 958 € |
Résultat fiscal
- Loyers : 13 200 €/an
- Charges réelles : 3 200 €/an
- Amortissement : 10 958 €/an
- Résultat : 13 200 − 3 200 − 10 958 = -958 €
0 € d'impôt + 958 € de report sur années suivantes.
Sur 10 ans : 0 € d'impôt sur 132 000 € de loyers.
6 La déclaration 2031
Composants
- 2031 : déclaration principale BIC
- 2033-A : bilan
- 2033-B : compte de résultat
- 2033-C : immobilisations et amortissements
- 2033-D : provisions
Échéance
Mi-mai chaque année (en ligne).
Obligatoire
Pour le réel BIC LMNP.
Coût comptable
Expert-comptable LMNP : 400 à 1 200 €/an selon nombre de biens.
7 La plus-value à la revente
LMNP = régime particuliers
Abattement durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans)
Moins-value = déduction des amortissements (réintégration)
En pratique
Avec abattements, la plus-value est quasi-nulle à partir de 22-30 ans.
8 Le basculement LMP
Vous devenez LMP si :
- Recettes > 23 000 €/an, ET
- Recettes > 50 % des revenus du foyer
Implications
- Cotisations URSSAF (~40 % du bénéfice, min 1 200 €/an)
- Plus-value professionnelle (sans abattement durée, mais exonération si recettes < 90 000 €)
- Sortie d'IFI (biens professionnels)
- Inscription Greffe + URSSAF obligatoire
9 Loi Le Meur (2024) : impact LMNP
Depuis novembre 2024 :
Meublé touristique en zone tendue : autorisation préfectorale obligatoire
DPE classe G interdit pour meublé touristique dès 2025
Plafond annuel 90 jours pour résidence principale louée en saisonnier (vs 120 avant)
Le LMNP longue durée (≥ 1 an) n'est pas affecté par la loi Le Meur.
10 Stratégie pour optimiser
1. Démarrer en micro-BIC
Si recettes < 30 000 €, simple et avantageux.
2. Passer au réel dès 30 000 €+
Pour bénéficier de l'amortissement.
3. Soigner la décomposition initiale
À l'achat, faire décomposer le prix entre bâti, mobilier, équipements pour maximiser l'amortissement.
4. Faire un audit annuel
Vérifier que la décomposition reste optimale.
5. Surveiller le seuil LMP
Anticiper si recettes proches de 23 000 €.
11 Erreurs courantes
Acheter en LMNP sans calculer la décomposition
Ne pas tenir de comptabilité commerciale en réel
Confondre LMNP et SCI
Oublier de déclarer la 2031
Sous-estimer le passage en LMP
