Louer pour la première fois donne le vertige : combien d'erreurs juridiques peuvent coûter cher ? Ce guide vous tient la main pendant les 7 étapes critiques de votre première location, avec exemples concrets et modèles à utiliser.
1 Choisir entre bail vide ou meublé
La première décision structurante : vide (3 ans) ou meublé (1 an).
| Critère | Vide | Meublé |
|---|---|---|
| Durée | 3 ans | 1 an |
| Loyer | Référence marché | +15-25 % |
| Charge gestion | Faible | Moyenne |
| Fiscalité | Revenus fonciers | BIC (LMNP) |
| Turnover | Faible | Élevé |
Vide si vous voulez stabilité et simplicité
Meublé si vous visez rentabilité et amortissement
2 Préparer le bien
Avant la 1re visite, vérifiez :
Travaux de rafraîchissement faits (peinture, joints, plomberie)
Diagnostics obligatoires réalisés (DPE, ERP, électricité, plomb si avant 1949)
Carnet d'entretien demandé au syndic (immeubles avant 2003)
PV des 3 dernières AG de copropriété
Annonce rédigée avec photos pro (investissez 100-200 €)
3 Sélectionner le bon candidat
Le bon profil dépend de votre bien :
- Studio centre-ville : étudiant, jeune actif
- T2 quartier résidentiel : couple, jeune cadre
- T3 banlieue : famille
- Maison : famille stable
Dossier minimum à exiger
Pièce d'identité
3 derniers bulletins de salaire
Dernier avis d'imposition
Justificatif de domicile
Contrat de travail ou attestation employeur
4 Choisir la garantie locative
- Visale : gratuit, pour jeunes/précaires/mutation, plafond 1 500 €/mois max
- GLI : 2 à 5 % du loyer/an, pour CDI solide
- Garant physique : caution solidaire avec mention dactylographiée
Vous ne pouvez pas cumuler GLI et Visale (interdiction des assureurs).
5 Signer le bail
Toujours utiliser le modèle réglementaire (décret 2015-587). Annexes obligatoires :
- DPE en cours de validité
- ERP (État des Risques et Pollutions)
- Notice d'information bailleur
- Grille de vétusté (recommandée pour sécuriser l'EDL de sortie)
- Liste du mobilier (si meublé)
6 L'état des lieux d'entrée
Le moment critique. Sans EDL d'entrée détaillé, vous ne pourrez rien retenir au départ.
Photos GPS-horodatées de chaque pièce sous plusieurs angles
Mentions précises ("légères traces" plutôt que "bon état")
Relevés des 3 compteurs (eau, gaz, électricité)
Tests des équipements (chauffage, robinetterie)
Liste détaillée du mobilier (si meublé)
Signature paraphée à chaque page
7 Remise des clés et démarrage
À la remise :
- Quittance de dépôt de garantie remise
- Codes et clés inventoriés
- Copies de tous les documents au locataire
- Premier loyer prorata temporis si entrée en cours de mois
