Le choix du locataire détermine 80 % de votre sérénité future. Pourtant, beaucoup de bailleurs choisissent au feeling. Voici la méthode objective pour minimiser le risque d'impayé.
1 Les 8 critères objectifs
1. Ratio revenus / loyer
Règle d'or : revenus mensuels ≥ 3 × loyer charges comprises.
| Loyer CC | Revenus minimum |
|---|---|
| 600 € | 1 800 € |
| 900 € | 2 700 € |
| 1 200 € | 3 600 € |
| 1 500 € | 4 500 € |
2. Stabilité de l'emploi
Hiérarchie de stabilité :
CDI confirmé (hors période d'essai) : ✅ idéal
Fonctionnaire : ✅ très stable
CDD ≥ 18 mois : 🟡 acceptable
Indépendant > 2 ans : 🟡 acceptable avec bilans
CDD < 12 mois : ❌ risqué sans garant
Intérim ponctuel : ❌ très risqué
3. Garantie locative
Visale (gratuit, jeunes/précaires)
GLI (2-5 %, CDI solide)
Caution solidaire familiale
Aucune garantie (sauf revenus très confortables)
4. Historique locatif
Demandez les coordonnées des 2 derniers bailleurs. Appelez-les. Questions :
- Paiements à l'heure ?
- Bien entretenu ?
- Bonne entente voisinage ?
- Pourquoi a-t-il quitté ?
5. Cohérence du dossier
- Revenus déclarés vs avis d'imposition : ✅ cohérents
- Bulletins de salaire : ✅ continus, pas de trous suspects
- Adresse précédente : ✅ vérifiable
6. Type de bien adapté
Étudiant pour un T4 familial = inadapté
Famille pour un studio = inadapté
Couple sans enfant pour un loft : ✅ très bon match
7. Délai d'entrée
Disponibilité immédiate : signal positif
Entrée dans 2 mois : raisonnable
Entrée dans 6 mois : suspect (chercheur prudent ou opportuniste)
8. Comportement à la visite
Posé, questions sur le bien
Apporte son dossier complet directement
Pressant, veut signer sur place sans réfléchir
Hésitant sur sa situation
2 Les 5 signaux d'alerte
Dossier incomplet sans explication
Promesse de payer plus de garantie (caution majorée)
Refus de communiquer les coordonnées de l'ancien bailleur
Bulletins de salaire louches (police différente, calculs incohérents)
Pression pour signer rapidement
3 Le score IA Loxia
Loxia propose un scoring automatique des candidatures basé sur :
- Cohérence des documents
- Détection des faux (police, calculs, logos)
- Ratio revenus/loyer
- Stabilité emploi
- Antériorité bailleurs
Le score donne une note sur 100 avec recommandation : ✅ accepter / 🟡 vérifier / ❌ refuser.
4 La discrimination interdite
Vous ne pouvez pas refuser un candidat pour :
Origine ethnique
Religion
Orientation sexuelle
Situation familiale (sauf surnombre)
Handicap
État de santé (sauf incapacité financière)
Mais vous pouvez refuser pour :
Insuffisance de revenus
Manque de garantie
Dossier incomplet
Historique locatif douteux
5 Cas pratique : 3 candidatures pour un T2 à 950 €
Marie : Infirmière en CDI, revenus 2 400 €, Visale, EDL dernier bail bon. Score : ✅ 85/100
Pierre : Jeune cadre en CDD 6 mois, revenus 3 200 €, sans garant. Score : 🟡 55/100
Sophie : Étudiante en M2, garante mère cadre, revenus garante 4 200 €, dossier complet. Score : ✅ 78/100
Préférez Marie (sécurité maximale), avec Sophie en backup.
