L'expulsion est l'ultime recours. Longue, coûteuse, éprouvante. Mais parfois inévitable. Voici les 5 étapes obligatoires.
1 Préalable
Avant d'envisager l'expulsion, toutes les étapes amiables doivent avoir été tentées :
Mises en demeure
Plan d'apurement amiable
Saisine CCAPEX (Commission de Coordination)
Activation aides (CAF, FSL, ALS)
Notification garant + Visale/GLI
2 Étape 1 : Commandement de payer
Voir guide dédié "Loyer impayé : action rapide".
- Délai : 2 mois pour régulariser
- Coût : 130-300 €
À l'issue des 2 mois sans régularisation, bail résilié de plein droit (si clause résolutoire).
3 Étape 2 : Assignation devant le tribunal
Quand ?
Après expiration du délai de 2 mois du commandement.
Procédure
- Huissier délivre assignation au locataire
- Date d'audience : 3-6 mois en moyenne
- Coût huissier : 150-250 €
Pièces à produire
Bail signé + annexes (clause résolutoire)
Commandement de payer signifié
Décompte locatif détaillé
Lettres de relance et mise en demeure
Preuve notification CAF
Avis CCAPEX éventuel
Décision du juge
- Constate la résiliation du bail
- Condamne au paiement des sommes dues
- Ordonne l'expulsion avec délai (1-3 mois habituellement)
- Peut accorder délais de paiement au locataire (jusqu'à 36 mois) qui suspendent l'expulsion
4 Étape 3 : Commandement de quitter les lieux
Après le jugement définitif :
- Huissier délivre commandement de quitter les lieux
- Délai : 2 mois minimum (parfois étendu par le juge)
- Coût : 150-200 €
Pendant ces 2 mois, le locataire peut :
- Régulariser (paiement intégral + frais)
- Demander des délais supplémentaires (rare)
- Quitter volontairement
5 Étape 4 : Réquisition du concours de la force publique
Si à l'expiration des 2 mois le locataire ne quitte pas :
Procédure
- Bailleur saisit le préfet via l'huissier
- Le préfet a 2 mois pour répondre
- Souvent : refus initial pour risque de troubles
- Le bailleur peut alors engager la responsabilité de l'État ou attendre
Indemnité de l'État
Si le préfet refuse le concours :
Possibilité d'indemnisation correspondant aux loyers non perçus
- Procédure auprès du Tribunal administratif (longue)
- Indemnisation parfois substantielle
6 Étape 5 : Expulsion effective
Si le concours est accordé :
Procédure
- Huissier organise l'expulsion
- Présence obligatoire : huissier + serrurier + force publique
- Inventaire des meubles laissés (stockés à frais du locataire ou vendus aux enchères)
- Coût total : 800-1 500 €
7 La trêve hivernale (1er novembre - 31 mars)
Article L412-6 CCH : aucune expulsion physique ne peut être pratiquée pendant la trêve, sauf :
- Locataires entrés par squat (pas de bail)
- Logement reconnu insalubre par arrêté
- Relogement assuré par les autorités
Pendant la trêve :
Les procédures continuent (commandements, assignations, jugements)
Seule l'expulsion physique est suspendue
- À partir du 1er avril, les expulsions reprennent
8 Délais moyens 2026
| Étape | Délai |
|---|---|
| Impayé → commandement | 15-45 jours |
| Commandement → assignation | 2 mois |
| Assignation → audience | 3-6 mois |
| Audience → jugement | 1-2 mois |
| Jugement → commandement quitter | 2 mois |
| Commandement quitter → concours préfet | 2 mois |
| Concours → expulsion effective | 1-6 mois |
| Total moyen | 12-24 mois |
9 Coût total estimé
| Poste | Montant |
|---|---|
| Mises en demeure | 50-100 € |
| Commandement de payer | 130-300 € |
| Assignation | 150-250 € |
| Avocat | 1 200-2 500 € |
| Commandement quitter | 150-200 € |
| Réquisition force publique | 100-200 € |
| Expulsion effective | 800-1 500 € |
| Total | 2 600-5 050 € |
Frais théoriquement récupérables sur le locataire.
10 Alternatives à l'expulsion
Plan d'apurement amiable
Plus rapide
Moins coûteux
Préserve la relation
Risque récidive
Indemnité de départ
Proposer au locataire 2 000-5 000 € pour qu'il quitte volontairement.
- Économise 2 ans de procédure
- Si accepté : protocole transactionnel avec quittance définitive
Rachat du dépôt + indemnité
Renoncer au dépôt + verser indemnité → sortie rapide.
11 Squatteur (procédure simplifiée)
Si le locataire est entré par squat :
- Procédure simplifiée préfectorale (loi 2023-668)
- Évacuation dans 48-72 heures
- Pas de procédure judiciaire complète requise
12 Soutien et accompagnement
Pour le bailleur
Déclarer l'impayé dans la 2044
S'inscrire à un syndicat (UNPI, ASL)
Mobiliser GLI / Visale
Pour le locataire (à connaître)
CCAPEX peut médier
FSL pour aides d'urgence
Avocat commis d'office si revenus faibles
13 Erreurs courantes
Procédure sans clause résolutoire dans le bail → inopérante
Notifier le commandement sans aides mentionnées → nullité
Saisir le tribunal avant la fin des 2 mois → irrecevable
Oublier la CAF et la CCAPEX
Engager les travaux de remise en état avant l'expulsion effective
14 Comment Loxia accompagne
Génération modèles (mise en demeure, commandement, assignation)
Suivi calendrier procédure
Alerte trêve hivernale
Coordination avec huissier partenaire
Activation Visale/GLI
Tableau de bord impayés avec dette en temps réel
