"Est-ce que je peux déduire ces travaux ?" : la question la plus fréquente des bailleurs au régime réel. La réponse repose sur 3 catégories définies par l'administration fiscale.
1 Les 3 catégories à connaître
1. Travaux de réparation et d'entretien ✅ DÉDUCTIBLES
- Réfection toiture (sans rehausse ni changement de pente)
- Ravalement de façade
- Remplacement chaudière (même surdimensionnée)
- Peinture, papier peint, revêtements de sols
- Plomberie, sanitaires (remplacement à l'identique)
- Volets, fenêtres (remplacement à l'identique)
- Remise aux normes électriques
Toujours intégralement déductibles dans l'année de paiement.
2. Travaux d'amélioration ✅ DÉDUCTIBLES (sous conditions)
Déductibles en location nue uniquement :
- Isolation thermique des combles, murs, sols
- Double vitrage, fenêtres isolantes
- VMC double flux
- Pompe à chaleur, chaudière à condensation
- Installation fibre / antenne
- Domotique, alarme
- Salle de bain (réfection complète) si remplacement existant
Pour la location meublée (LMNP), ces travaux ne sont pas directement déductibles mais s'amortissent.
3. Travaux de construction, reconstruction, agrandissement ❌ NON DÉDUCTIBLES
- Construction d'une extension, d'une véranda
- Surélévation, création d'un étage
- Démolition + reconstruction
- Aménagement de combles non habitables en habitables (création de surface)
- Création d'une piscine, garage neuf, dépendance
Ces travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ils s'amortissent via la plus-value (réduisent la plus-value imposable à la revente).
2 La règle de l'indivisibilité
Si une opération comprend à la fois des travaux déductibles et non-déductibles, et qu'ils sont techniquement liés, l'administration peut requalifier l'ensemble en non-déductible.
Conseil : faites établir 2 devis et 2 factures distincts pour bien séparer les natures de travaux.
3 Cas pratiques
| Travaux | Régime | Justification |
|---|---|---|
| Changer une chaudière | ✅ Déductible | Réparation à l'identique |
| Installer une pompe à chaleur en remplacement | ✅ Déductible | Amélioration énergétique |
| Refaire la cuisine (existante) | ✅ Déductible | Remplacement d'éléments |
| Installer une 1re cuisine (loft vide) | ❌ Non déductible | Création d'élément nouveau |
| Repeindre toutes les pièces | ✅ Déductible | Entretien courant |
| Casser une cloison pour agrandir le salon | ❌ Non déductible | Modification de structure |
| Remplacer les fenêtres par du double vitrage | ✅ Déductible | Amélioration |
| Créer une véranda | ❌ Non déductible | Création de surface |
| Refaire la salle de bains | ✅ Déductible | Remplacement existant |
| Créer une 2e salle de bains | ❌ Non déductible | Aménagement nouveau |
4 Cas particulier : rénovation énergétique des passoires (DPE F/G)
Depuis 2023, les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir de la classe G ou F bénéficient :
- D'une majoration du plafond de déficit foncier à 21 400 € (au lieu de 10 700 €)
- D'une fenêtre temporelle courant jusqu'au 31 décembre 2025 (à confirmer dans la loi de finances 2026)
C'est le bon moment pour accélérer les travaux de rénovation énergétique.
5 Justificatifs requis
Conservez pendant 3 ans minimum (idéalement 10 ans pour la plus-value) :
- Devis détaillé
- Facture détaillée (matériaux + main d'œuvre)
- Preuve de paiement
- Photos avant/après pour les gros chantiers
- Attestation RGE pour les travaux énergétiques
