Vous louez un bien nu et vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €/an ? Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux. Le bon choix peut représenter plusieurs centaines d'euros d'impôt chaque année.
1 Le micro-foncier en 30 secondes
- Plafond : 15 000 € de revenus bruts/an (loyers + charges).
- Abattement automatique : 30 % du brut, sans justificatif.
- Déclaration : directement sur la 2042, case 4BE. Pas de 2044.
- Engagement : aucun, vous pouvez changer chaque année.
Si vos charges réelles sont inférieures à 30 % du loyer, le micro-foncier est imbattable de simplicité.
2 Le régime réel en 30 secondes
- Accès : automatique si > 15 000 €, optionnel sinon (engagement 3 ans).
- Déduction : toutes les charges supportées effectivement (taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance PNO, travaux, copropriété, honoraires, frais de procédure).
- Déclaration : annexe 2044 + report case 4BA/4BB sur la 2042.
- Avantage clé : génère du déficit foncier déductible du revenu global (10 700 €/an).
3 La règle des 30 %
Calcul à faire chaque mois de mars :
Exemple concret
Loyer annuel : 12 000 €
- Taxe foncière : 1 200 €
- Intérêts d'emprunt : 2 800 €
- Assurance PNO : 180 €
- Travaux 2025 : 1 600 €
- Copropriété non récupérable : 800 €
Total charges = 6 580 € = 55 % du loyer.
| Régime | Calcul | Base imposable |
|---|---|---|
| Micro-foncier | 12 000 × 70 % | 8 400 € |
| Réel | 12 000 − 6 580 | 5 420 € |
À TMI 30 % + 17,2 % prélèvements sociaux = 47,2 % d'imposition :
- Micro : 3 965 €
- Réel : 2 558 €
- Économie : 1 407 €/an 🎯
4 Quand le réel devient évident
- Vous avez un emprunt en cours (les intérêts à eux seuls dépassent souvent 30 %).
- Vous avez fait ou prévoyez des travaux importants.
- Vous êtes en zone à forte taxe foncière (Paris, IDF, métropoles).
- Vos charges de copropriété sont lourdes (ascenseur, gardien).
5 Quand le micro-foncier reste pertinent
- Bien détenu en pleine propriété sans crédit.
- Petite copropriété sans charges.
- Vous voulez la simplicité maximale sans archiver les factures.
6 L'erreur fatale à éviter
Une fois l'option pour le réel exercée, vous êtes engagé 3 ans. Si vos charges chutent (fin d'emprunt, plus de travaux), vous restez sur le réel sans pouvoir revenir au micro avant le terme.
