Quand vous revendez un bien locatif, l'État prélève une taxe sur la plus-value immobilière. Mais entre les abattements pour durée de détention et les 6 cas d'exonération totale, l'imposition réelle peut tomber à zéro. Décryptage.
1 Le calcul de base
Plus-value brute = Prix de cession − Prix d'acquisition (corrigé).
Prix d'acquisition corrigé
- Prix d'achat indiqué dans l'acte
- + Frais d'acquisition réels (notaire + droits) ou forfait 7,5 %
- + Travaux justifiés (factures) ou forfait 15 % après 5 ans de détention
- + Frais de voirie, raccordement, réseaux
Prix de cession
- Prix net vendeur (acte)
- − Commission d'agence (si payée par le vendeur)
- − Frais de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb…)
2 Le taux d'imposition
- Impôt sur le revenu : 19 % sur la plus-value nette
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
- Surtaxe sur les plus-values > 50 000 € : de 2 % à 6 %
Soit 36,2 % minimum sur la plus-value avant abattements.
3 Les abattements pour durée de détention
| Durée détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| 6 ans | 6 % / an au-delà | 1,65 % / an |
| 22 ans | 100 % (exonération IR) | 1,65 % / an |
| 30 ans | déjà exonéré IR | 100 % (exonération PS) |
4 Les 6 cas d'exonération immédiate
1. Résidence principale
Vente de la résidence principale au moment de la vente = exonération totale. Compte même si occupée temporairement avant la cession (4 ans maximum).
2. Première cession d'un logement autre que la résidence principale
Exonération si :
- C'est votre première cession depuis 4 ans
- Vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale
- Le produit est réinvesti dans une résidence principale dans les 24 mois
3. Vente à un bailleur social
Exonération totale pour les biens vendus à un organisme HLM/SEM ou à un acquéreur s'engageant à reconstruire un logement social.
4. Petite cession < 15 000 €
Plus-value totalement exonérée si le prix de cession est inférieur à 15 000 € (typiquement garage, cave, parking détaché).
5. Retraités et invalides modestes
Exonération si vos revenus fiscaux de référence ne dépassent pas un certain plafond (≈ 11 885 € pour 1 part en 2026).
6. Vente d'un terrain à bâtir avec engagement de construire
Exonération conditionnelle au respect d'engagements lourds (zones tendues, programmes sociaux).
5 La déclaration
La plus-value est prélevée à la source par le notaire lors de la signature de l'acte. Vous n'avez rien à déclarer sur votre 2042, sauf si le notaire vous demande des justificatifs de travaux ou de durée de détention.
6 Erreurs courantes
Oublier de récupérer les factures travaux (preuve obligatoire pour majorer le prix d'acquisition).
Confondre prix net acquéreur et prix net vendeur (commission incluse ou pas).
Ignorer les abattements exceptionnels des zones tendues (jusqu'à 85 % entre 2024 et 2026 sous conditions).
