Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est devenu la stratégie d'investissement locatif préférée des particuliers, pour une raison simple : grâce à l'amortissement comptable, vous pouvez générer des revenus locatifs sans payer d'impôt pendant 20 à 30 ans.
1 Le principe en 1 minute
En location meublée, vos revenus relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pas des revenus fonciers. Cela ouvre droit à l'amortissement comptable : vous pouvez "user" comptablement votre bien, vos meubles et certains frais d'acquisition, et déduire chaque année un amortissement qui vient diminuer votre résultat fiscal.
2 Ce que vous pouvez amortir
| Composant | Durée d'amortissement | Base |
|---|---|---|
| Bâti (immeuble) | 25 à 30 ans | ~85 % du prix d'acquisition |
| Toiture | 25 ans | ~5 % |
| Installations électriques | 15 à 20 ans | ~3 % |
| Plomberie / sanitaires | 15 à 20 ans | ~3 % |
| Cuisine équipée | 10 ans | facture |
| Mobilier | 5 à 10 ans | facture |
| Électroménager | 5 à 7 ans | facture |
| Frais de notaire et d'agence | 5 à 7 ans | total |
Le terrain n'est pas amortissable (≈15 % du prix à exclure).
3 Exemple chiffré
Bien acheté 200 000 € (frais compris). Loué meublé 950 €/mois (11 400 €/an).
- Amortissement bâti annuel : 170 000 × 1/30 = 5 666 €
- Amortissement mobilier (8 000 € sur 8 ans) : 1 000 €
- Amortissement frais notaire/agence (15 000 € sur 5 ans) : 3 000 €
- Charges déductibles classiques (TF, intérêts, copro) : 3 200 €
Total déductions : 12 866 €
Revenus locatifs : 11 400 €
Résultat fiscal : −1 466 € → 0 € d'impôt + 1 466 € de report sur les années suivantes.
Imposition sur les loyers : 0 €/an pendant 5 à 8 ans, puis progressivement la base devient positive quand certains composants finissent leur amortissement.
4 Le seuil LMNP / LMP
Vous restez LMNP tant que vos recettes locatives meublées sont :
- < 23 000 €/an, OU
- < 50 % des autres revenus de votre foyer fiscal.
Au-delà, basculement automatique en LMP (Loueur Meublé Professionnel) avec implications sociales (cotisations URSSAF).
5 Régime micro-BIC vs réel
- Micro-BIC : abattement automatique de 50 % (71 % pour les chambres d'hôtes/meublés de tourisme classés). Pas d'amortissement.
- Réel BIC : déclaration via 2031 + 2042-C-PRO. Comptabilité requise. C'est ici qu'on peut amortir.
6 Obligations comptables
- Bilan + compte de résultat annuels (un expert-comptable coûte 600 à 1 200 €/an).
- Déclaration via la 2031 + tableau 2033-A d'amortissements.
- Tenue d'une comptabilité commerciale (pas seulement encaissement/décaissement).
7 Cas particulier : revente
L'amortissement réintègre la base de calcul de la plus-value imposable en cas de revente : mais avec les abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour IR et 30 ans pour PS), l'effet est largement compensé.
