Vous êtes au régime réel des revenus fonciers ? Voici la liste complète des charges déductibles avec, pour chacune, les conditions et les justificatifs à conserver pendant 3 ans (délai de reprise de l'administration).
1 1. Frais de gestion et d'administration
- Honoraires d'agence (gestion locative)
- Honoraires d'expert-comptable (réel uniquement)
- Honoraires de syndic (quote-part bailleur)
- Frais de procédure (huissier, avocat) en cas d'impayé / litige
- Frais de correspondance (LRAR, courriers)
Justificatifs : factures nominatives.
2 2. Primes d'assurance
- PNO (Propriétaire Non Occupant), obligatoire en copropriété
- GLI (Garantie Loyer Impayé), si souscrite
- Dommages-ouvrage : pour gros travaux
Justificatifs : avis d'échéance + preuve de paiement.
3 3. Taxes et impôts locaux
- Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
- Taxe spéciale d'équipement (TSE), si applicable
- Taxe sur les bureaux (uniquement IDF)
La TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) récupérée sur le locataire n'est pas déductible.
Justificatifs : avis d'imposition.
4 4. Charges de copropriété
Quote-part bailleur uniquement (charges non récupérables) :
- Honoraires de syndic (partie bailleur)
- Travaux votés en AG décidés sur fonds propres
- Frais d'entretien des parties communes non récupérables
- Cotisations au fonds de travaux (loi ALUR)
Justificatifs : décompte annuel du syndic.
5 5. Intérêts d'emprunt
- Intérêts du prêt ayant servi à acquérir, conserver, réparer, améliorer le bien
- Frais de dossier, frais de garantie hypothécaire
- Assurance emprunteur (décès, invalidité)
- Indemnités de remboursement anticipé (sous conditions)
Les intérêts d'emprunt génèrent du déficit foncier uniquement imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (pas sur le revenu global).
Justificatifs : tableau d'amortissement + relevés annuels.
6 6. Travaux d'entretien et de réparation
Déductibles :
- Peinture, papier peint, sols
- Réfection d'une toiture, ravalement de façade
- Remplacement d'une chaudière (même surdimensionnée)
- Plomberie, électricité (mise aux normes)
Justificatifs : factures détaillées (mention "main d'œuvre" + matériaux).
7 7. Travaux d'amélioration
Déductibles (uniquement en location nue) :
- Isolation thermique
- Double vitrage
- Installation de la fibre
- Cuisine équipée installée (si elle remplace une cuisine existante)
Non déductibles : agrandissement, construction, reconstruction (assimilés à un investissement, amortis via la plus-value).
Justificatifs : devis + facture + photos avant/après recommandé.
8 8. Provisions pour charges récupérables sur le locataire
Si vous appelez des provisions de charges et que vous régularisez en N+1, vous déduisez la régularisation l'année où vous reversez/réclamez.
Justificatifs : décompte annuel adressé au locataire.
9 9. Indemnités d'éviction
Versées au locataire pour libérer le logement (rare en habitation, fréquent en commercial).
Justificatifs : acte de transaction + paiement.
10 10. Frais de relogement temporaire
En cas de travaux importants obligeant le locataire à se reloger.
Justificatifs : factures du relogement.
11 11. Provisions pour litiges et créances douteuses
Charges constatées d'avance pour impayés à devenir contentieux (en pratique très peu utilisé par les particuliers).
12 12. Cotisations versées à un organisme professionnel
Cotisations UNPI, FNAIM particulier, syndicats de bailleurs.
Justificatifs : reçu de paiement annuel.
13 Charges non déductibles courantes (à NE PAS oublier)
Achat de mobilier (location nue)
Travaux d'agrandissement / construction
Charges récupérables sur le locataire (TEOM, eau, ascenseur, chauffage)
Impôt sur le revenu et CSG/CRDS
