Vous créez une SCI. Premier choix structurant : IR ou IS ? L'option IS est irrévocable. Voici le comparatif chiffré pour décider.
1 Tableau comparatif synthétique
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Régime fiscal des bénéfices | Revenus fonciers | Impôt sur les sociétés |
| Taux | TMI associé + PS 17,2 % | 15 % (jusqu'à 42 500 €) puis 25 % |
| Amortissement comptable | ❌ Non | ✅ Oui |
| Déficit foncier déductible du revenu global | ✅ 10 700 €/an | ❌ Non |
| Déclaration | 2072-SD + 2044 personnelle | 2065 + bilan annuel |
| Plus-value à la revente | Particuliers (abattements) | Professionnelle (sans abattement) |
| Distribution dividendes | Pas applicable | PFU 30 % ou barème |
| Comptabilité | Simple | Commerciale (bilan, compte de résultat) |
| Réversibilité | Option IS irrévocable | Pas de retour à l'IR |
2 Détail SCI à l'IR
Principe
Les associés sont fiscalement transparents : chacun déclare sa quote-part des bénéfices comme revenus fonciers dans sa 2044 personnelle.
Avantages
Déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €/an)
Plus-value particuliers à la revente avec abattements (exonération totale à 30 ans)
Comptabilité simple (cash-flow)
Pas de double imposition
Inconvénients
Imposition à votre TMI + 17,2 % PS (jusqu'à 47,2 % pour TMI 30 %)
Pas d'amortissement comptable
Charges déductibles = uniquement celles de la 2044 classique
3 Détail SCI à l'IS
Principe
La SCI est fiscalement opaque : elle paie ses propres impôts (15 % ou 25 %), et redistribue les dividendes aux associés (taxés au PFU 30 % ou au barème).
Avantages
Amortissement comptable du bâti (sur 25-30 ans), des frais d'acquisition, du mobilier
Taux IS attractif (15 % jusqu'à 42 500 €)
Déduction de toutes les charges réelles (gestion, voyages, formation)
Rémunération du gérant déductible
Inconvénients
Plus-value professionnelle à la revente (pas d'abattement durée)
Double imposition si distribution aux associés
Comptabilité commerciale (bilan, expert-comptable)
Irréversibilité de l'option
4 Comparatif chiffré sur 30 ans
Hypothèses
- Achat 250 000 € + 25 000 € frais = 275 000 €
- Emprunt 250 000 € à 3,5 % sur 20 ans
- Loyer annuel 14 400 € (1 200 €/mois)
- TMI associés 30 %
- Revente à 30 ans : 400 000 €
SCI à l'IR
Sur 30 ans cumulé :
- Revenus locatifs encaissés : 432 000 €
- Intérêts d'emprunt déductibles : 87 000 € (totaux)
- Charges récurrentes déductibles : 120 000 € (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion)
- Base imposable cumulée : 432 000 − 87 000 − 120 000 = 225 000 €
- IR + PS cumulés (47,2 %) : 106 200 €
- Plus-value revente à 30 ans : EXONÉRÉE (abattements particuliers)
Total impôts SCI à l'IR sur 30 ans : 106 200 €
SCI à l'IS
Sur 30 ans cumulé :
- Amortissements déductibles : ~230 000 € (bâti + mobilier)
- Charges + intérêts déductibles : 207 000 €
- Bénéfice imposable cumulé : 432 000 − 437 000 = DÉFICIT sur les 15 premières années, puis bénéfice 50 000 € sur les 15 suivantes
- IS sur 50 000 € : 15 % = 7 500 €
- Plus-value revente : 400 000 − (275 000 − 230 000 amortis) = 355 000 € de PV professionnelle
- IS sur PV : 15 % × 42 500 + 25 % × 312 500 = 84 500 €
Total impôts SCI à l'IS sur 30 ans : ~92 000 €
Différence
- SCI à l'IR : 106 200 € sur 30 ans
- SCI à l'IS : 92 000 € sur 30 ans
- Différence : 14 200 € en faveur de l'IS (sur 30 ans)
Mais : dividendes aux associés en IS sont taxés en plus si distribution.
5 Comment choisir
Choisir l'IR si
- Vous détenez longtemps (15+ ans)
- Vous êtes en location nue classique
- Vous voulez bénéficier du déficit foncier
- Votre TMI est modéré (11 % à 30 %)
- Vous voulez la plus-value exonérée à terme
Choisir l'IS si
- Vous comptez réinvestir les bénéfices dans la SCI (pas de distribution)
- Vous avez un gros patrimoine générant des revenus fonciers déjà élevés
- Vous voulez amortir un bien acheté cher
- Vous prévoyez une revente lointaine ou jamais
- Votre TMI est élevé (41 %, 45 %)
6 Cas particulier : SCI à l'IS et location meublée
Une SCI ne peut pas faire de location meublée à l'IR (les revenus deviennent BIC, incompatibles avec le régime SCI IR).
Pour la location meublée en SCI, l'option IS est obligatoire.
Sinon : préférer la détention en propre nom (LMNP).
7 Levée de l'option IS
L'option doit être levée dans les 3 mois de la création de la SCI, par lettre au SIE compétent. Si pas levée, c'est l'IR par défaut.
Irréversible : une fois IS choisie, pas de retour à l'IR.
8 Modification statutaire
Si vous changez d'avis après quelques années sur l'IR, vous pouvez :
- Conserver la SCI à l'IR
- Créer une nouvelle SCI à l'IS pour les nouveaux investissements
- Dissoudre la SCI à l'IR pour repartir (coûteux)
9 Cas pratique : famille Dupont
Pierre et Marie créent une SCI à 50/50 pour acheter un studio à louer.
- TMI Pierre : 30 %
- TMI Marie : 45 % (revenus élevés)
- Loyer prévu : 800 €/mois
- Loyer + charges nettes : 6 500 €/an de base imposable
- Détention prévue : 25 ans
Calcul rapide :
- SCI IR : (30 % + 17,2 %) × 50 % + (45 % + 17,2 %) × 50 % = 54,7 % de moyenne × 6 500 = 3 555 €/an
- SCI IS : 15 % × 6 500 = 975 €/an (mais sans amortissement vu le petit montant)
SCI IS semble plus avantageuse côté flux annuels. À condition de ne pas distribuer.
