Calcul du rendement locatif net : la vraie formule 2026

Vous lisez "rendement locatif 8 %" sur une annonce ? Méfiance. La plupart des annonces affichent le rendement brut, qui est trompeur. Voici les 3 formules à connaître.

1 Les 3 niveaux de rendement

1. Rendement brut (= annonces commerciales)

2. Rendement net (= rendement réel hors fiscalité)

3. Rendement net-net (= après fiscalité)

2 Exemple chiffré complet

Bien acheté

• Prix d'acquisition net vendeur : 200 000 €
• Frais de notaire : 16 000 € (8 %)
• Frais d'agence : 8 000 €
• Prix total : 224 000 €

Données locatives

• Loyer mensuel : 950 €
• Charges récupérables (eau, chauffage, copro courante) : 80 €/mois
• Loyer encaissé : 950 + 80 = 1 030 €/mois → 12 360 €/an

Charges réelles bailleur

• Taxe foncière : 1 500 €/an
• Copropriété non récupérable (entretien parties communes, syndic bailleur) : 1 200 €/an
• Assurance PNO + GLI : 280 €/an
• Provisions travaux : 600 €/an (estimé)
• Frais de gestion (si agence) : 1 100 €/an
• Vacance locative estimée : 30 jours/an = 1 030 €

Total charges : 5 710 €/an

Calculs

Rendement brut :

12 360 / 200 000 × 100 = 6,18 %

Rendement net (hors notaire), version usuelle :

(12 360 − 5 710) / 200 000 × 100 = 3,33 %

Rendement net réaliste (avec frais de notaire et agence) :

(12 360 − 5 710) / 224 000 × 100 = 2,97 %

Fiscalité

Vous êtes au régime réel, TMI 30 %. Sur la base imposable :

• Revenus bruts : 12 360 €
• Charges déductibles : 5 710 € (mais GLI seule, pas vacance théorique)
• Intérêts d'emprunt déductibles : 4 800 €/an (sur 10 ans)
• Base imposable : 12 360 − 5 710 − 4 800 = 1 850 €
• IR + PS : 1 850 × 47,2 % = 873 €/an

Rendement net-net

(12 360 − 5 710 − 873) / 224 000 × 100 = 2,58 %

Rendement net-net réel : 2,58 % vs brut affiché 6,18 %.

3 Pourquoi ces chiffres ?

Charges qui plombent le rendement

• Taxe foncière : varie selon la commune (12 à 25 % du loyer)
• Copropriété : ascenseur, gardien, chauffage = jusqu'à 15 % du loyer
• Vacance : sous-estimée par 90 % des investisseurs
• Fiscalité : sans amortissement (LMNP), elle prend 5 à 15 % du loyer

Frais d'acquisition à ne pas oublier

• Notaire : 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf
• Agence : 5 à 10 %
• Banque : frais dossier 1 000 à 2 000 €
• Travaux initiaux : peinture, électricité, rafraîchissement = 5 000 à 15 000 €

4 Tableau de comparaison réaliste

• Effet levier crédit (vous achetez à crédit, le locataire rembourse)
• Valorisation patrimoniale à long terme (revente)
• Diversification patrimoniale

5 Bien comparer 2 biens

Le bien A semble plus rentable en brut, mais en net c'est B qui gagne.

6 Comment améliorer son rendement

1. Acheter sous le marché

Négocier 5 à 10 % sous le prix affiché.

2. Réduire les charges récurrentes

• Auto-gestion : économie de 8-10 % de loyer
• Délégation d'assurance emprunteur : économie 5 000 à 10 000 € total
• Choix de banque avec frais réduits

3. Optimiser fiscalement

• Régime réel si charges > 30 %
• LMNP réel BIC si possible (amortissement)
• Déficit foncier par travaux

4. Minimiser la vacance

• Annonces professionnelles
• Réactivité à chaque départ
• Réseau (recommandation autres locataires)

7 Outils de calcul

• Simulateur Loxia (rendement par bien)
• Calculateur de cash-flow mensuel
• Comparateur entre régimes fiscaux

8 Erreurs courantes