Premier investissement locatif ? Voici les 30 points à valider avant de signer le compromis. Une méthode structurée pour ne pas se planter.

1 Phase 1 : Préparer son projet (avant la recherche)

✅ Définir son budget

1

Capacité d'emprunt : 33 % d'endettement maximum sur revenus (salaires + autres BIC)

2

Apport : 10 à 30 % du prix d'acquisition (notaire + frais d'agence inclus)

3

Loyer net visé = mensualité d'emprunt + charges (pas de cashflow négatif au démarrage)

✅ Choisir son régime fiscal

4

Location nue (revenus fonciers, déficit foncier 10 700 €)

5

Location meublée LMNP (BIC + amortissement)

6

Loc'Avantages (réduction d'impôt 15 à 65 %)

✅ Choisir son statut

7

En propre nom (plus simple, déficit foncier accessible)

8

SCI à l'IR (transmission patrimoniale, partage entre associés)

9

SCI à l'IS (amortissement, fiscalité société)

2 Phase 2 : Trouver le bon bien (recherche)

✅ Emplacement

10

Bassin d'emploi dynamique (faible vacance locative)

11

Transports : à pied / vélo / bus / métro

12

Commerces de proximité

13

École / université proche si cible étudiante

14

Quartier en valorisation (projets urbains)

✅ Marché locatif

15

Loyer moyen dans le quartier (consulter SeLoger, LeBonCoin, agences)

16

Vacance locative (combien de temps un bien reste à louer ?)

17

Profil locataire dominant (jeunes actifs, étudiants, familles, retraités)

✅ Type de bien

18

T2 = polyvalence maximale (couple, jeune cadre, étudiant aisé)

19

T1 = sécurité étudiante mais rotation rapide

20

T3 = familles, plus stable

21

Studio = peu liquide à la revente, mais rendement élevé

3 Phase 3 : Analyser le bien (visites)

✅ État général

22

DPE : éviter F et G (interdiction location dès 2025 / 2028)

23

Charges de copropriété : peser l'impact sur le rendement

24

Travaux récents et à prévoir

25

Cuisine + salle de bains : éviter remise en état lourde au démarrage

✅ Calcul de rentabilité

26

Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'acquisition) × 100

27

Rendement net = (Loyer annuel − Charges annuelles − Taxe foncière) / Prix × 100

28

Cash-flow mensuel = Loyer − Mensualité emprunt − Charges − Provisions

✅ Vérifications juridiques

29

Lecture du règlement de copropriété (interdictions location courte durée ?)

30

PV des 3 dernières AG (travaux votés, ravalement, ascenseur en attente ?)

4 Phase 4 : Financer le projet

✅ Documents à préparer

  • 3 derniers bulletins de salaire (ou bilans pour TNS)
  • 2 derniers avis d'imposition
  • 3 derniers relevés bancaires
  • Compromis de vente
  • Justificatif d'apport

✅ Négocier le crédit

  • Comparer 3 banques minimum (UCB, courtier, banque historique)
  • Assurance emprunteur : possibilité de délégation (économie jusqu'à 10 000 €)
  • Taux : viser 3 à 3,5 % en 2026 sur 20-25 ans
  • Mensualité + assurance ≤ 33 % de vos revenus

✅ Garantie crédit

  • Caution (Crédit Logement) : récupérable en partie en fin de prêt
  • Hypothèque : plus coûteuse, peu utilisée en immobilier locatif

5 Phase 5 : Sécuriser la signature

✅ Au compromis de vente

  • Conditions suspensives : obtention du crédit, absence d'hypothèques, urbanisme conforme
  • Délai : 90 jours (3 mois) pour obtenir le financement
  • Dépôt : 5 à 10 % du prix (séquestré chez le notaire)
  • Clause : "Sous réserve de l'obtention d'un prêt à un taux maximum de 3,5 %"

✅ Avant l'acte authentique

  • Diagnostics complets (DPE, électricité, plomb, amiante, gaz)
  • Carnet d'entretien (immeuble construit avant 2003)
  • Pré-état daté du syndic
  • PV de la dernière AG

✅ À l'acte

  • Vérifier le calcul des frais de notaire (~8 % du prix dans l'ancien)
  • Vérifier les proratats (taxe foncière, charges)
  • Récupérer les clés et les codes d'accès

6 Phase 6 : Mettre en location

✅ Préparer le bien

  • Petits travaux de rafraîchissement (peinture, ménage en profondeur)
  • Diagnostic locatif (DPE, plomb, amiante, ERP)
  • Annonce sur les portails (LeBonCoin, SeLoger, AvendreAlouer)
  • Photos professionnelles si possible

✅ Choisir le locataire

  • Dossier : pièce d'identité, 3 bulletins de salaire, avis d'imposition
  • Revenus ≥ 3 fois le loyer charges comprises
  • Garant ou Visale
  • Vérifier l'authenticité (relances anciens bailleurs)

✅ Signer le bail

  • Modèle réglementaire (décret 2015-587)
  • Annexes obligatoires : DPE, ERP, notice d'information, grille de vétusté
  • EDL d'entrée détaillé avec photos

7 Phase 7 : Gérer dans la durée

✅ Quittances mensuelles

Obligation légale (article 21 loi 89-462) - peuvent être automatisées.

✅ Comptabilité

  • Conserver toutes les factures (3 ans minimum, 10 ans recommandé)
  • Déclaration 2044 chaque mai
  • Régularisation de charges annuelle

✅ Maintenance

  • Visite annuelle discrète (état général)
  • Réparations urgentes sous 48h
  • Communication réactive avec le locataire

8 Erreurs courantes du primo-investisseur

❌

Acheter en zone vide (vacance > 6 mois)

❌

Sous-estimer la taxe foncière (parfois 1 600 €/an pour un T2 parisien)

❌

Surestimer le loyer cible

❌

Choisir un bien avec DPE G sans intégrer les travaux

❌

Pas d'assurance PNO (obligatoire en copropriété)

❌

Pas de GLI ou Visale

9 Outils utiles

  • Simulateur de rendement Loxia
  • Calculateur IRL Loxia
  • Modèles de bail réglementaires
  • GED documentaire pour archiver tout