Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai strict après le départ du locataire. Tout retard expose le bailleur à 10 % d'intérêts par mois. Voici la méthode pour ne pas tomber dans le piège.

1 Les délais légaux

Article 22 de la loi 89-462 :

SituationDélai de restitution
Aucune retenue (EDL sortie conforme à l'entrée)1 mois
Retenue partielle ou totale2 mois
Régularisation de charges en attenteRestitution provisionnelle + solde après comptes syndic
⚠️

Le délai court à partir de la remise des clés (et non de la date de l'EDL).

2 Sanctions du retard

Exemple

Loyer 800 €/mois. Dépôt à restituer : 800 €. Restitution avec 4 mois de retard.

  • Majoration : 4 × 800 × 10 % = 320 €
  • Total à reverser : 1 120 €

3 Comment retenir légalement

Justificatifs obligatoires

Pour chaque montant retenu, vous devez fournir :

1

Décompte détaillé par poste

2

Devis ou facture d'un professionnel

3

Photos comparatives entrée / sortie

4

Application de la grille de vétusté

Postes pouvant être retenus

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Loyers et charges impayés

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Dégradations imputables au locataire (après application vétusté)

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Frais de remise en état (nettoyage si non fait)

✅

Régularisation de charges (provisoire ou définitive)

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Frais d'agence pour relouer

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Vacance locative

4 Le cas particulier de la régularisation des charges

Si vous ne disposez pas encore des comptes annuels du syndic au moment du départ :

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Vous pouvez retenir provisoirement jusqu'à 20 % du dépôt (ou des provisions de charges du dernier exercice)

✅

Délai max : 1 mois après l'apurement des comptes (souvent septembre N+1)

✅

Le reste du dépôt doit être restitué dans les délais légaux

Exemple

Locataire part le 15 mars. Dépôt 1 200 €. Vous estimez la régularisation à 240 € (20 %).

  • Restitution du solde 960 € dans 1 ou 2 mois max
  • Restitution des 240 € (ou réclamation supplémentaire) après les comptes du syndic (septembre N+1)

5 Modes de restitution

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Virement (le plus rapide et tracé)

✅

Chèque envoyé en LRAR

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Remise en main propre contre récépissé daté

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Conservez la preuve de paiement (relevé bancaire, accusé de réception, récépissé).

6 Comment éviter les litiges

Avant le départ

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Faire un EDL de sortie complet (contradictoire)

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Demander un devis professionnel pour les dégradations (pas un chiffrage maison)

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Conserver les photos entrée et sortie

Lors de la restitution

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Envoyer le décompte détaillé par LRAR

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Joindre les devis et photos

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Restituer ce qui n'est pas contesté dans les délais

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Pour les sommes contestées : consigner auprès de la Caisse des Dépôts si le litige persiste

7 Procédure si le locataire conteste

Étape 1 : Conciliation amiable

  • LRAR du locataire
  • Réponse motivée du bailleur avec justificatifs
  • Tentative de règlement amiable

Étape 2 : Commission départementale de conciliation

  • Saisine gratuite
  • Avis rendu en 2-3 mois
  • Avis non obligatoire, mais souvent suivi

Étape 3 : Tribunal judiciaire

  • Tribunal judiciaire (tribunal des contentieux de la protection) si le litige porte sur moins de 10 000 €
  • Procédure par déclaration au greffe simplifiée

8 Cas pratique : restitution dans les règles

Pierre quitte son T3 le 31 mars 2026. Dépôt : 1 400 €.

  • EDL sortie : peinture salon dégradée (trous, brûlures)
  • Devis professionnel : 850 €
  • Vétusté de la peinture (5 ans) : 71 %
  • Retenue légitime : 850 × 29 % = 246,50 €

Restitution sous 2 mois (avant le 31 mai 2026) :

  • 1 400 − 246,50 = 1 153,50 € versés à Pierre
  • Joint : décompte détaillé + photo dégradation + devis + calcul vétusté

Pierre n'a aucune base pour contester → litige évité.

9 Erreurs courantes

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Dépasser les 2 mois sans réaction → 10 % intérêts mensuels

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Retenir sans justification chiffrée → restitution intégrale au tribunal

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Refuser de restituer par principe sans envoyer de décompte → mauvaise foi

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Confondre dépôt de garantie et loyer dû → infraction

10 Le délai de prescription

Le locataire dispose de 5 ans pour réclamer son dépôt non restitué (prescription civile générale).

11 Cas particulier : restitution par chèque

Si vous envoyez un chèque qui se perd ou n'est pas encaissé :

  • Le délai de restitution est respecté à la date d'envoi (preuve LRAR)
  • Le locataire doit vous notifier le non-encaissement