Sans grille de vétusté annexée au bail, vous laissez le juge décider de la décote. Avec une grille, vous maîtrisez le calcul. Voici comment construire et utiliser la vôtre.
1 Pourquoi annexer une grille
La Cour de cassation (3e civ. 12 mars 2025) rappelle :
Sans grille annexée : le juge applique sa propre interprétation, généralement favorable au locataire.
2 Anatomie d'une grille de vétusté
Une grille définit, pour chaque élément :
La durée de vie normale (en années)
Le mode de décote (linéaire / par paliers)
Le coefficient annuel de vétusté
Exemple ligne par ligne
| Élément | Durée vie | Décote annuelle |
|---|---|---|
| Peinture mur | 7 ans | 14,3 % / an |
| Papier peint | 7 ans | 14,3 % / an |
| Moquette | 7 ans | 14,3 % / an |
| Parquet | 15 ans | 6,7 % / an |
| Parquet flottant | 10 ans | 10 % / an |
| Carrelage | 20 ans | 5 % / an |
| Sanitaires (douche, lavabo, WC) | 15 ans | 6,7 % / an |
| Robinetterie | 10 ans | 10 % / an |
| Cuisine équipée | 10 ans | 10 % / an |
| Plan de travail stratifié | 10 ans | 10 % / an |
| Plan de travail granit/quartz | 25 ans | 4 % / an |
| Volets / persiennes | 15 ans | 6,7 % / an |
| Fenêtres double vitrage | 25 ans | 4 % / an |
| Chaudière gaz | 15 ans | 6,7 % / an |
| Chaudière condensation | 20 ans | 5 % / an |
| Électroménager | 7 à 10 ans | 10 % / an |
| Joints sanitaires silicone | 5 ans | 20 % / an |
| Portes intérieures | 20 ans | 5 % / an |
| Portes palière | 30 ans | 3,3 % / an |
| Stores intérieurs | 7 ans | 14,3 % / an |
| Lustres / appliques | 7 ans | 14,3 % / an |
3 La méthode de calcul
Formule unique
Exemple
Le locataire abîme la peinture du salon. Vous avez repeint il y a 4 ans.
- Coût remise en état : 600 €
- Durée vie totale peinture : 7 ans
- Âge de la peinture : 4 ans
- Durée vie restante : 7 − 4 = 3 ans
- Coût récupérable : 600 × (3/7) = 257 €
Si l'âge dépasse la durée de vie : 0 € récupérable.
4 Grille standard recommandée
Téléchargez le modèle Loxia (PDF) en respectant les principes :
- Durées de vie réalistes (pas de surévaluation pour fragiliser la grille)
- Décotes linéaires (plus simple à appliquer)
- Cohérence avec les usages du secteur (UNPI, FNAIM)
5 Comment annexer la grille au bail
Méthode 1 : Pendant la signature
Inclure la grille comme annexe numérotée au bail
La faire parafer par les deux parties
Mention dans le bail : "Une grille de vétusté est annexée et fait partie intégrante du présent contrat."
Méthode 2 : Avenant en cours de bail
Rédiger un avenant ajoutant la grille
Faire signer par le locataire
Si le locataire refuse : grille non opposable
6 Application au moment de l'EDL de sortie
Étape 1 : Inventaire des dégradations
Pour chaque dégradation constatée, déterminer :
- Élément concerné (peinture, sol, équipement)
- Coût de remise en état (devis professionnel)
- Âge de l'élément (depuis pose ou dernière réfection)
Étape 2 : Appliquer la grille
Pour chaque ligne :
- Identifier la durée de vie totale dans la grille
- Calculer la vétusté : âge / durée vie totale
- Calculer le coût récupérable : coût × (1 − vétusté)
Étape 3 : Décompte récapitulatif
| Poste | Devis | Âge | Vétusté | Récupérable |
|---|---|---|---|---|
| Peinture salon | 600 € | 4 ans | 57 % | 258 € |
| Brûlure plan travail | 250 € | 6 ans | 60 % | 100 € |
| Joints sanitaires | 80 € | 3 ans | 60 % | 32 € |
| Total | 930 € | 390 € |
7 Erreurs courantes
Grille non annexée au bail → décote au libre choix du juge
Durées de vie irréalistes (5 ans pour des fenêtres) → grille rejetée
Appliquer la grille à des dégradations volontaires (vandalisme) → ne s'applique pas
Oublier la grille au moment du décompte → tribunal favorable au locataire
8 Cas particuliers
Dégradations volontaires
- Trous dans les portes
- Casses de vitres
- Tags / inscriptions
- Vandalisme
→ Pas de vétusté applicable. Coût récupérable à 100 %.
Manque d'entretien
- Joints sanitaires noircis non remplacés
- Hotte non nettoyée encrassée
- Filtre VMC obstrué
→ Vétusté réduite ou non applicable (manque d'entretien = faute).
Sur-occupation
Si le logement a été sur-occupé (10 personnes dans un T2), la vétusté est augmentée par décision du juge.
