Au moment de l'EDL de sortie, vous ne pouvez pas retenir le coût des dégradations liées à la vétusté naturelle. Voici comment évaluer correctement la vétusté pour ne facturer que les vraies dégradations.
1 Qu'est-ce que la vétusté ?
La vétusté est l'usure normale liée à l'usage et au temps. Elle ne peut pas être imputée au locataire : c'est la charge du bailleur.
À l'opposé, les dégradations sont des dommages causés par :
- Un manque d'entretien
- Une utilisation inappropriée
- Des chocs ou des actes volontaires
2 La grille de vétusté
Plusieurs grilles existent. La plus courante est celle de la CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens) :
| Élément | Durée de vie normale | Décote annuelle |
|---|---|---|
| Peinture murs / plafonds | 7 ans | 14 % / an |
| Papier peint | 7 ans | 14 % / an |
| Moquette | 7 ans | 14 % / an |
| Parquet | 15 ans (passage normal) | 6,7 % / an |
| Carrelage | 20 ans | 5 % / an |
| Cuisine équipée | 10 ans | 10 % / an |
| Sanitaires | 15 ans | 6,7 % / an |
| Volets | 15 ans | 6,7 % / an |
| Robinetterie | 10 ans | 10 % / an |
| Chauffage chaudière | 15 ans | 6,7 % / an |
| Électroménager | 7 à 10 ans | 10 % / an |
3 Méthode de calcul
Formule
Exemple concret
Vous avez repeint le salon il y a 4 ans. Le locataire l'a abîmé.
- Coût remise en peinture neuve : 800 €
- Âge de la peinture : 4 ans
- Durée de vie normale : 7 ans
- Vétusté : 800 × 4/7 = 457 € (vétusté à la charge du bailleur)
- Récupérable sur locataire : 800 − 457 = 343 €
Au-delà de la durée de vie normale, plus rien n'est récupérable (vétusté à 100 %).
4 Cas pratique : retenue après 5 ans de location
Locataire entre en 2021, sort en 2026. Dégradations constatées :
- Trous dans 3 murs nécessitant repeinture : 600 €
- Brûlure sur plan de travail cuisine : 200 €
- Rayures profondes sur parquet : 350 €
Calcul
- Peinture : pose remontant à 2018 (3 ans avant l'entrée), donc âge total 8 ans = vétusté 100 %. Si pas de dégradation au-delà de la peinture, 0 € retenu.
- Plan de travail : pose 2018, âge 8 ans, durée vie 15 ans = vétusté 53 %. Retenu : 200 × 47 % = 94 €.
- Parquet : pose 2015, âge 11 ans, durée vie 15 ans = vétusté 73 %. Retenu : 350 × 27 % = 95 €.
Total récupérable : 189 € sur 1 150 € de devis.
5 Ce que vous pouvez retenir intégralement (hors vétusté)
Trous de chevilles non rebouchés : 50 € forfait
Brûlures de cigarettes (parquet, sols, plan de travail) : 100 à 500 € selon ampleur
Casses volontaires (vitres, portes, sanitaires) : devis détaillé
Nettoyage complet si remise non conforme : 200 à 600 € pour un T2
6 Ce que vous ne pouvez pas retenir (vétusté)
Peinture jaunie ou ternie sans dégradation
Moquette tassée par les meubles
Joints siliconés noircis (entretien normal)
Robinetterie entartrée (selon dureté de l'eau)
Carrelage légèrement usé en zone de passage
7 Comment justifier les retenues
Au moment de la restitution du dépôt :
Décompte détaillé par poste (= ligne par ligne)
Devis ou facture d'un professionnel
Photos comparatives EDL entrée / sortie
Calcul de vétusté explicite (durée de vie, âge, coefficient)
Mention claire du montant retenu sur le dépôt + raison
8 Ce que dit la jurisprudence 2025
- Cass. 3e civ., 12 mars 2025 : "Le bailleur doit produire une grille de vétusté annexée au bail s'il veut s'en prévaloir." Sinon, vétusté évaluée par le juge.
Annexez votre grille de vétusté au bail dès la signature.
9 Modèle grille de vétusté à annexer
10 Délais de restitution du dépôt
- 1 mois après remise des clés si aucune retenue
- 2 mois si retenue (le temps de produire le décompte et factures)
- Au-delà : 10 % d'intérêts de majoration mensuelle (article 22 loi 89-462)
Ce n'est pas "10 % par mois" cumulés mais bien des intérêts au taux annuel de 10 %.
