Depuis avril 2023, l'audit énergétique réglementaire est obligatoire pour vendre certains biens. En 2025-2026, l'obligation s'étend. Qui est concerné, ce que l'audit contient, et combien ça coûte. Guide complet.
1 Le principe
L'audit est un rapport détaillé établi par un professionnel certifié qui :
Évalue la performance énergétique du bien
Chiffre les travaux nécessaires pour atteindre une meilleure classe
Propose 2 scénarios minimum d'amélioration (par étapes ou en une fois)
Est valable 5 ans
2 Calendrier d'obligation 2026
| À partir de | Classes concernées pour vente |
|---|---|
| 1er avril 2023 | F et G |
| 1er janvier 2025 | E + F + G |
| 1er janvier 2028 | D + E + F + G |
L'audit est obligatoire uniquement à la vente, pas à la mise en location.
3 Différence audit / DPE
| Critère | DPE | Audit |
|---|---|---|
| Objectif | Classer A à G | Proposer travaux d'amélioration |
| Détail | Synthétique (3 pages) | Détaillé (20-40 pages) |
| Coût | 150 à 250 € | 500 à 1 200 € |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Sanctions vente sans | Possible | Vente bloquée |
4 Contenu obligatoire de l'audit
Section 1 : État des lieux
- Classification DPE actuelle
- Consommation énergétique (kWh/m²/an)
- Émissions GES
- Description thermique du bâti (murs, toiture, fenêtres, ventilation, chauffage)
Section 2 : Propositions de travaux
L'audit doit présenter au moins 2 scénarios :
#### Scénario 1, Par étapes
Travaux échelonnés sur 5-10 ans, par geste prioritaire.
#### Scénario 2, Rénovation globale
Bouquet de travaux pour atteindre la classe B ou C en une fois.
Chaque scénario inclut :
- Liste précise des travaux
- Coût estimé par poste
- Gain énergétique attendu (en kWh et en classe DPE)
- Aides mobilisables (MaPrimeRénov', CEE, Éco-PTZ)
Section 3 : Synthèse financière
- Coût total des travaux
- Aides estimées
- Reste à charge net
- Économies d'énergie annuelles
- Retour sur investissement
5 Qui peut faire l'audit ?
Pour les maisons individuelles
- Bureau d'études thermiques certifié RGE Audit
- Architecte ayant suivi une formation spécifique
- Diagnostiqueurs certifiés Audit énergétique
Pour les immeubles collectifs
- Bureaux d'études thermiques spécialisés copropriété (ou des audits globaux d'immeuble)
6 Coût indicatif 2026
| Type de bien | Prix moyen |
|---|---|
| Studio / T2 | 500 à 700 € |
| T3 / T4 | 700 à 900 € |
| Maison individuelle | 900 à 1 200 € |
| Maison > 200 m² | 1 200 à 1 800 € |
Le coût peut être partiellement remboursé via MaPrimeRénov' (300 à 500 €) si des travaux sont effectivement engagés.
7 Si vous achetez un bien classé F/G/E
- L'audit est fourni par le vendeur (annexé à l'acte)
- Vous avez l'information précise sur les travaux à prévoir
- Vous pouvez négocier le prix en conséquence
8 Si vous vendez un bien classé F/G/E
Étapes
Choisir un professionnel certifié
Visite sur place (2-4h selon taille)
Réception du rapport sous 2-4 semaines
Annexer au compromis de vente puis à l'acte authentique
Sanctions en cas d'absence
Le notaire peut refuser de signer l'acte
Annulation possible de la vente par l'acquéreur
Réparation du préjudice si la classe énergétique est volontairement masquée
9 Cas particulier : vente en SCI
Audit obligatoire uniquement si vente d'un bien individuellement (pas vente de parts SCI).
10 Cas particulier : vente entre proches
Audit obligatoire dans tous les cas (sauf cession de parts SCI familiale).
11 La stratégie : faire ou pas les travaux avant la vente
Option A : Vendre sans travaux
Vente plus rapide
Décote importante (10 à 20 % du prix)
Acquéreurs réduits (les investisseurs locatifs F/G sont exclus en 2025)
Option B : Faire les travaux puis vendre
Prix valorisé (parfois +15-20 % vs sans travaux)
Mobilisation des aides (MaPrimeRénov')
Délai (6 à 12 mois)
Trésorerie mobilisée
Option C : Vendre à un investisseur "travaux"
Profil acheteur : marchand de biens ou investisseur expérimenté
Vente rapide
Souvent prix réseaux pro (10-15 % sous le marché)
12 Combien valoriser un audit favorable
Un audit montrant qu'un bien peut rapidement passer de F à D pour 15 000 € valorise le bien de manière significative. Acquéreurs rassurés.
Inversement, un audit montrant qu'il faut 80 000 € pour passer de G à C peut bloquer la vente.
13 Erreurs courantes
Faire un audit après le compromis → trop tard, fragilise la vente
Choisir le moins cher sans vérifier les compétences
Ne pas mobiliser les aides indiquées dans l'audit
Oublier l'actualisation si travaux sont engagés (re-audit utile)
14 Bonnes pratiques
Faire l'audit avant de mettre le bien en vente (intégrer la décote ou faire les travaux)
Demander 2-3 devis d'auditeurs certifiés
Vérifier la certification RGE sur france-renov.gouv.fr
Conserver le rapport pour annexer systématiquement
15 Calendrier futur
- 2027 : audit pour les classes D également ?
- 2028 : extension probable
- 2030 : audit annuel obligatoire pour les passoires ?
