Loyer impayé : que faire ? Le guide complet du bailleur en 2026
Votre locataire ne paie pas son loyer. Voici les 6 étapes éprouvées, du premier rappel amiable jusqu'à la procédure d'expulsion en passant par la mise en demeure et le commandement de payer. Délais légaux, modèles de courriers, jurisprudence : tout ce que vous devez savoir pour récupérer votre dû en 2026.
Les délais clés à connaître
Avant toute action, posez-vous la question des délais. Voici les durées légales applicables en 2026 pour un bail d'habitation classique (loi 89-462) :
- J+1 : retard constaté → relance amiable (email, SMS)
- J+15 : 1ʳᵉ mise en demeure recommandée
- J+30 : 2ᵉ mise en demeure LRAR + activation Visale/GLI
- J+45 : commandement de payer par huissier (déclenche le délai de 2 mois)
- J+45 + 2 mois : assignation devant le juge des contentieux de la protection
- J+45 + 3-12 mois : audience puis décision d'expulsion
- Trêve hivernale : 1ᵉʳ novembre au 31 mars (pas d'expulsion forcée mais procédure peut avancer)
Préserver votre couverture Visale ou GLI
Si votre locataire a un garant Visale (Action Logement) ou une garantie loyer impayé (GLI) souscrite par vous, vous devez impérativement déclarer l'impayé dans les délais imposés par le garant, généralement 30 à 60 jours après le 1ᵉʳ impayé.
Passé ce délai, la garantie est perdue. Loxia envoie une notification automatique à J+25 pour ne jamais rater ce déclenchement.
Méthode pas à pas
Relance amiable à J+1
Dès le 1ᵉʳ jour de retard constaté, envoyez un rappel amiable au locataire, SMS ou email court et neutre. Dans 70 % des cas, c'est un simple oubli (virement non programmé, RIB obsolète) et le locataire régularise sous 48h. Le ton bienveillant préserve la relation.
Modèle de SMS amiable :
Bonjour [Prénom], votre loyer de [mois] n'apparaît pas encore sur mon compte. Un oubli ? Pas de souci, je vous laisse régulariser. Bonne journée.
Mise en demeure simple à J+15
Si le rappel amiable n'a pas suffi, envoyez une mise en demeure de payer par lettre simple ou email (avec accusé de réception si possible). Le ton devient ferme mais reste cordial. Mentionnez le montant dû, la période concernée et un délai de régularisation (8 à 15 jours).
Loxia fournit le modèle « Mise en demeure de payer le loyer » conforme à la jurisprudence, pré-rempli avec les données du bail. Voir nos 25 modèles juridiques gratuits.
Mise en demeure LRAR à J+30 + activer garantie
À J+30 sans paiement, passez en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). C'est la première étape réellement opposable juridiquement. Simultanément, déclarez l'impayé à votre garant (Visale, GLI), vous avez généralement 30 à 60 jours pour le faire.
La LRAR est obligatoire pour pouvoir saisir un huissier ensuite. Sans LRAR préalable, votre commandement de payer pourra être contesté. Conservez précieusement l'accusé de réception.
Commandement de payer par huissier à J+45
Si l'impayé persiste après la LRAR, faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (ex-huissier). Coût : 150-250 €. Ce commandement déclenche un délai légal de 2 mois, le locataire a 2 mois pour régulariser, sinon vous pouvez saisir le juge.
C'est l'étape juridique majeure. Le commandement comporte la clause résolutoire de votre bail (si elle existe) et liste les sommes dues + frais d'huissier. Pendant ces 2 mois, le locataire peut saisir le juge pour obtenir des délais de paiement.
Assignation au tribunal à J+45 + 2 mois
Sans régularisation à l'issue des 2 mois du commandement, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (anciennement tribunal d'instance). Vous demanderez la résolution du bail + l'expulsion + le paiement des sommes dues + dommages-intérêts.
À ce stade, l'aide d'un avocat est très recommandée (1500-3000 €, souvent récupérables sur le locataire si vous gagnez via l'article 700 CPC). Délai jusqu'à l'audience : 3 à 12 mois selon les tribunaux. La décision d'expulsion est ensuite mise en œuvre par huissier.
Expulsion effective à J+45 + 4 à 14 mois
Si le juge prononce l'expulsion, l'huissier signifie la décision puis procède à l'expulsion (avec concours de la force publique si nécessaire). Attention : pendant la trêve hivernale (1ᵉʳ nov - 31 mars), l'expulsion forcée est suspendue mais la procédure peut continuer.
L'expulsion réelle prend généralement 4 à 14 mois à partir du jugement, selon les délais procéduraux et la disponibilité du concours de la force publique. C'est pourquoi agir vite dès J+15 est crucial : un mois de procrastination coûte plusieurs mois de loyer en plus.
Loxia automatise les relances impayés
7 canaux configurables (SMS, email, courrier postal, LRAR, mise en demeure), stratégies personnalisées par locataire. Plus jamais d'impayé qui traîne.
Essai gratuit 14 joursQuestions fréquentes
À partir de combien de jours peut-on parler d'impayé ?
Juridiquement, dès le jour suivant la date d'échéance prévue au bail. Toutefois, dans la pratique, on considère un impayé établi après 8-10 jours sans régularisation (le temps d'un virement bancaire qui tarde, d'un RIB obsolète, d'un oubli de fin de mois). Loxia détecte automatiquement les retards via la synchro bancaire DSP2.
Puis-je résilier le bail directement sans procédure ?
Non, sauf si votre bail contient une clause résolutoire (très courant). Même dans ce cas, vous devez d'abord notifier un commandement de payer par huissier, puis attendre les 2 mois légaux. Seul un juge peut prononcer la résiliation effective du bail.
Combien coûte une procédure d'expulsion en 2026 ?
Compter en moyenne 1500 à 3500 € HT : commandement de payer 150-250 €, frais avocat 1500-2500 €, frais d'assignation 350 €, frais d'huissier d'expulsion 200-400 €. Une grande partie est récupérable sur le locataire condamné (article 700 CPC + dépens), mais en pratique seulement si le locataire est solvable.
Mon locataire est en CDI, dois-je m'inquiéter d'un impayé ponctuel ?
Pas immédiatement. Un retard de 1-2 semaines arrive même chez les locataires fiables (changement de banque, oubli, vacances). En revanche, si l'impayé dépasse 1 mois sans explication, n'attendez pas, passez en LRAR dès J+15. Plus vous tardez, plus vous perdez (chaque mois de procédure = un mois de loyer impayé).
Le locataire bénéficiaire APL est-il moins risqué ?
Oui, partiellement. En cas d'impayé, vous pouvez demander à la CAF que l'APL soit versée directement à vous (tiers payant). Mais attention : vous devez prévenir la CAF dans un délai de 2 mois après le 1ᵉʳ impayé (article R. 824-2 CCH), sinon vous perdez ce droit.
Que faire si le locataire est de mauvaise foi ?
Constituez un dossier solide dès le départ : conservez tous les courriers, captures d'écran de SMS, accusés de réception LRAR. Le juge sera sensible à votre démarche graduelle (amiable d'abord, ferme ensuite). N'utilisez jamais la force, ne coupez jamais l'eau/élec : c'est interdit et vous perdriez votre procédure.
Comment Loxia m'aide en cas d'impayé ?
Loxia détecte automatiquement le retard via la synchro bancaire DSP2 (Open Banking agréé ACPR), déclenche les relances automatiques (SMS J+1, email J+5, LRAR J+15), génère les courriers juridiques pré-remplis (mise en demeure, commandement de payer) et active la notification Visale/GLI à J+25. Vous gagnez 3-4 heures par procédure et ne ratez aucun délai critique.