Déclaration 2044, mode d'emploi 2026 pour les bailleurs
La déclaration 2044 concerne tous les bailleurs particuliers en location nue qui dépassent 15 000 € de revenus fonciers annuels (ou qui choisissent le régime réel). Voici la méthode pas à pas : micro-foncier vs réel, charges déductibles, cases à remplir, dates limites 2026.
Qui est concerné par la 2044 ?
La déclaration 2044 (revenus fonciers) concerne les bailleurs particuliers ou SCI à l'IR qui louent un bien immobilier nu (non meublé). Pour les locations meublées, c'est la 2031 / 2042-C-PRO (régime BIC LMNP ou LMP).
Deux régimes possibles :
- Micro-foncier : si vos revenus bruts ne dépassent pas15 000 € par an et que vous ne louez pas en monuments historiques / déficit foncier. Abattement forfaitaire de 30 %, déclaration simplifiée sur la 2042 directement (pas de 2044).
- Régime réel : obligatoire au-dessus de 15 000 €, ou optionnel en dessous (engagement 3 ans). Toutes les charges réelles sont déductibles, déclaration via la 2044.
💡 Stratégie : si vos charges réelles dépassent 30 % du loyer (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière élevée, copropriété coûteuse), le régime réel est plus avantageux que le micro-foncier.
Dates limites 2026
- Avril-mai 2026 : ouverture du télé-service impots.gouv.fr
- Mi-mai 2026 : limite déclaration papier (cas exceptionnels)
- Mi-mai à début juin 2026 : limite déclaration en ligne (par département, 3 vagues échelonnées)
- Septembre 2026 : avis d'imposition reçu
Les retards de déclaration entraînent une majoration de 10 % minimum (article 1728 CGI). En cas de mauvaise foi ou de manœuvre frauduleuse, jusqu'à 80 % de majoration + intérêts de retard.
Méthode pas à pas
Identifier votre régime
Vérifiez si vos revenus fonciers bruts annuels (loyers + provisions de charges) dépassent ou non 15 000 €. Si > 15 000 €, vous êtes obligatoirement au régime réel. Si < 15 000 €, vous avez le choix entre micro-foncier (simple) et régime réel (complexe mais souvent plus avantageux).
Pour passer du micro-foncier au réel, c'est une option à cocher dans la déclaration : elle vous engage 3 ans. Réfléchissez bien avant : Loxia simule les deux régimes pour vous montrer le plus avantageux.
Cumuler tous les revenus fonciers de l'année
Additionnez tous les loyers et provisions de charges effectivement encaissés en 2025 (pour la déclaration 2026), sur tous vos biens en location nue. Attention : on déclare l'année d'encaissement, pas la période louée, un loyer de décembre 2024 versé en janvier 2025 va sur 2025.
Les loyers impayés ne sont pas à déclarer tant qu'ils n'ont pas été encaissés. Si vous avez des dépôts de garantie perçus en 2025, ils ne sont pas non plus à déclarer (ils restent dus au locataire).
Recenser les charges déductibles (régime réel)
Pour le régime réel, listez toutes les charges supportées en 2025 : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, intérêts d'emprunt + assurance emprunteur, primes d'assurance PNO, travaux de réparation/entretien, honoraires de gestion, frais de relance, frais de procédure. Pas les charges récupérables sur le locataire.
Charges déductibles principales :
- Taxe foncière (sauf TEOM récupérée)
- Intérêts d'emprunt + assurance emprunteur
- Primes d'assurance PNO et GLI
- Charges de copropriété non récupérables (ascenseur, parties communes…)
- Travaux de réparation, entretien, amélioration (mais PAS construction)
- Honoraires expert-comptable, agence, syndic
- Frais de procédure judiciaire (recouvrement, expulsion)
Remplir la 2044 case par case
La 2044 est divisée en sections : Identification des biens (case 110-130), Recettes brutes (case 210), Frais et charges (case 220-260), Intérêts d'emprunt (case 250), Déficit foncier (case 460). Soyez exhaustif : un oubli de charge = de l'impôt en trop.
Astuce : remplissez d'abord les annexes 2044-S (par bien), puis le total se reporte automatiquement. Conservez tous vos justificatifs pendant 3 ans (délai de reprise de l'administration).
Reporter le résultat sur la 2042
Le résultat net foncier (revenus - charges) calculé sur la 2044 se reporte automatiquement (si télédéclaration) ou manuellement (papier) sur la 2042 dans la case 4BA (bénéfices) ou 4BB (déficit). Vous payez l'IR + prélèvements sociaux (17,2 %) sur ce résultat.
Un déficit foncier (charges > revenus) est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €/an, le reste étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. C'est la clé de l'optimisation fiscale en immobilier locatif.
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Essai gratuit 14 joursQuestions fréquentes
Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
Si vos charges réelles annuelles dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. Sinon, le micro-foncier est plus simple. Calculez avec Loxia : on simule les deux régimes automatiquement sur la base de vos charges enregistrées en cours d'année.
Quelles charges sont déductibles en régime réel ?
Les charges supportées effectivement par le bailleur : taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance PNO et GLI, charges de copropriété non récupérables, travaux de réparation et d'entretien (mais pas construction/agrandissement), honoraires expert-comptable, frais de procédure. Les charges récupérables sur le locataire ne sont PAS déductibles.
Puis-je déduire les travaux d'amélioration ?
Oui pour les travaux d'amélioration (isolation, double vitrage, chaudière performante, mise aux normes). Non pour les travaux d'agrandissement, construction ou reconstruction (ils s'amortissent sur 30 ans en cas de revente, via la plus-value).
Comment déclarer un déficit foncier en 2026 ?
Le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (article 156 I-3° CGI). Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Un déficit important une année peut donc neutraliser plusieurs années d'impôt sur les loyers.
Mon locataire est en impayé, comment déclarer ?
Vous ne déclarez que les loyers effectivement encaissés. Les loyers impayés ne sont pas à déclarer tant qu'ils ne sont pas perçus. En revanche, les frais de procédure de recouvrement (commandement de payer, avocat) sont déductibles.
Dois-je déclarer si je suis en location meublée ?
Non. La location meublée relève des BIC (régime LMNP ou LMP), déclaration via la 2031 et la 2042-C-PRO, pas la 2044. La fiscalité y est plus avantageuse (amortissement du bien possible). Loxia couvre les deux régimes : la déclaration 2031 LMNP arrive en V2.
Comment Loxia simplifie la 2044 ?
Loxia comptabilise au fil de l'eau tous vos loyers encaissés (via la synchro bancaire DSP2) et toutes vos charges déductibles (factures uploadées, taxes, intérêts d'emprunt). En mai, vous obtenez une déclaration 2044 pré-remplie + CSV pour votre expert-comptable. Économie : 3 à 5 heures par an et zéro oubli.