Quand un bailleur loue un bien, deux dispositifs principaux existent pour se protéger contre les impayés et dégradations :
- Visale, la garantie publique gratuite proposée par Action Logement.
- GLI (Garantie Loyer Impayé), une assurance privée souscrite chez un assureur, généralement entre 2 % et 5 % du loyer annuel.
Lequel choisir ? Comme souvent, ça dépend : mais il y a des règles claires. Voici le comparatif sans langue de bois.
1 Visale en 2 minutes
Visale (lancée en 2016, refondue en 2025) est une caution gratuite financée par Action Logement et destinée à fluidifier l'accès au logement des jeunes et des salariés précaires. Le locataire fait la demande avant la signature du bail, obtient un visa électronique, et présente ce visa au bailleur.
Couverture :
- Loyers + charges impayés pendant 36 mois (résidence principale) ou 9 mois (logements intermédiaires).
- Dégradations locatives jusqu'à 2 mois de loyer (résidence principale).
- Frais de procédure inclus.
- Plafond : loyer mensuel maximum 1 500 € à Paris, 1 300 € en Île-de-France, 1 100 € ailleurs.
Conditions locataire :
- Salariés entre 18 et 30 ans (sans condition de ressources).
- Salariés de plus de 30 ans avec un revenu inférieur à 1 500 € net/mois ou en mobilité professionnelle.
- Étudiants, alternants, jeunes en service civique.
- Demandeurs d'emploi indemnisés.
2 La GLI en 2 minutes
La GLI est une assurance privée souscrite par le bailleur (et non le locataire). Elle couvre :
- Loyers impayés sans plafond de durée (jusqu'à la fin du bail).
- Dégradations locatives (jusqu'à 7 700 € à 10 000 € selon le contrat).
- Frais de procédure (mise en demeure, commandement, huissier, avocat).
- Protection juridique intégrée chez la plupart des assureurs.
Conditions : c'est le bailleur qui exige que le locataire fournisse un dossier solide pour être accepté en garantie :
- CDI hors période d'essai, ou CDD ≥ 8 mois, ou indépendant avec 2 ans d'ancienneté.
- Revenus = 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises.
Le bailleur souscrit en début de bail. La franchise habituelle est de 1 à 3 mois d'impayés avant déclenchement.
Coût : entre 2 % et 5 % du loyer annuel TTC. Sur un loyer de 900 € (10 800 €/an), comptez 220 € à 540 €/an d'assurance : mais c'est déductible des revenus fonciers au régime réel.
3 Tableau comparatif
| Critère | Visale | GLI |
|---|---|---|
| Coût pour le bailleur | 0 € | 2 à 5 % du loyer/an |
| Coût pour le locataire | 0 € | 0 € |
| Plafond de loyer | 1 500 € max (Paris) | Aucun en théorie |
| Couverture impayés | 36 mois | Jusqu'à fin du bail |
| Dégradations couvertes | 2 mois max | 7 700 € à 10 000 € |
| Conditions locataire | Jeunes, précaires, mobilité | Solvable, CDI ou équivalent |
| Délai de carence | Aucun | 1 à 3 mois habituels |
| Frais de procédure | Inclus | Inclus |
| Protection juridique | Non | Souvent oui |
| Déductible fiscalement | N/A (gratuit) | Oui, régime réel |
4 Quand choisir Visale
Vous louez à un jeune actif, étudiant, alternant, ou un salarié en mobilité.
Le loyer respecte les plafonds Visale.
Vous cherchez la simplicité gratuite et acceptez la limite à 36 mois d'impayés.
Vous louez dans une zone tendue où les candidats avec garant familial sont rares.
5 Quand choisir la GLI
Loyer au-dessus des plafonds Visale (Paris > 1 500 €).
Locataire CDI solide avec dossier complet.
Vous voulez la protection juridique intégrée (avocat, mise en demeure, expulsion).
Vous comptez lisser le risque d'un impayé sur la durée d'un bail nu (3 ans renouvelable).
Vous êtes au régime réel d'imposition (prime déductible).
6 Peut-on cumuler Visale et GLI ?
Non : la quasi-totalité des assureurs GLI refusent un dossier déjà garanti par Visale. Vous devez choisir l'un ou l'autre. En revanche, vous pouvez cumuler Visale + garant physique (caution solidaire d'un parent par exemple) sans difficulté.
7 L'erreur courante à éviter
Beaucoup de bailleurs souscrivent une GLI après l'entrée du locataire dans les lieux. Problème : la majorité des assureurs imposent que la GLI soit souscrite avant ou dans les 15 jours suivant la signature du bail, sans quoi le dossier est refusé. Vérifiez bien les conditions générales avant de signer.
8 Comment Loxia automatise tout ça
- Score de solvabilité IA au moment de la candidature pour orienter immédiatement Visale ou GLI.
- Modèle de mise en demeure déclenché automatiquement à J+15 d'impayé, étape indispensable avant d'activer la garantie.
- Notification automatique Visale à J+25 (délai légal de déclenchement) pour ne pas perdre vos droits à indemnisation.
- Pré-rédaction des dossiers GLI avec PDF récap envoyé directement à votre assureur en cas de sinistre.